Guias De Fundos Imobiliários

 

O que são Fundos Imobiliários?

Antes de dar continuidade ao tema, vou utilizar o termo FII como referência a Fundos Imobiliários, ok? Fica mais fácil e ocupa mesmo espaço!

Gosto de pensar que os FII nada mais são do que fundos que investem em imóveis, ativos relacionados a imóveis e afins.

Logo de cara os FII não funcionam da mesma forma que ações, mas também não podem ser considerados produtos de renda fixa!

Ou seja, os FII são uma espécie de ativo híbrido! Então os FII são construídos por instituições financeiras que fazem a organização do fundo, contratando todas as partes que vão trabalhar para realizar a manutenção e o desenvolvimento do mesmo.

O leitor saber como funciona um fundo de investimento? Se não sabe é mais ou menos assim (não vou falar especificamente sobre cada detalhe, só vou dar uma pincelada sobre alguns aspectos).

Um fundo de investimento é criado pela instituição administradora. Então nesses casos, geralmente, temos grandes bancos ou instituições financeiras por trás.

Depois existe a figura do gestor do fundo, a empresa que vai auditar as contas, uma instituição que terá os ativos do fundo sob custódia e ao final, mas não menos importante, os investidores!

Depois de montar toda estrutura o fundo traça um objetivo. Atualmente temos FII que possuem participação em diversos imóveis, fundos com investimentos em papéis atrelados a imóveis e assim por diante.

Após tudo isso, o fundo é lançado no mercado para realizar a oferta pública!

Como se fosse uma ação. No caso das ações, a oferta pública inicial também é chamada de IPO (Initial Public Offering).

Oferta Pública de FII

Nessa parte as corretoras, bancos e demais instituições financeiras fazem a oferta das cotas para os investidores, ou seja, as cotas dos fundos ainda não estão no mercado.

O investidor pode entrar em contato com um representante da corretora e fazer a reserva de cotas do fundo.

Geralmente existem regras nesse período. Exemplo, o investidor não pode reservar uma cota, ou de repente 5 cotas. Existe uma quantidade mínima.

Quando tratamos de cotas que possuem o valor de R$ 100,00, geralmente são oferecidos lotes de no mínimo 10 cotas (ou R$ 1.000,00 de investimento inicial).

Mas é natural que o investimento mínimo possa ser superior aos R$ 1.000,00.

Na realidade tudo vai depender das regras estipuladas pela administradora do fundo, juntamente com as instituições que vão distribuir as cotas do mesmo.

Por exemplo, temos no mercado, fundos que possuem cotas negociadas a partir dos R$ 1.000,00, ou até mais! Segue imagem da oferta pública do FII AEFI11:

Na época em que AEFI11 foi lançado no mercado, o fundo se mostrava ser bem interessante.

O que me chamou atenção era o vencimento do contrato com a instituição educacional que estava ocupando o imóvel do fundo.

O vencimento era de 15 anos, portanto havia uma expectativa de pagamentos de aluguel por muito tempo.

Coisa muito interessante. Na época o rendimento proporcionado pelo fundo era de algo próximo dos 9% ao ano, ou 10%. (rentabilidade que no momento em que escrevo esse projeto é mais difícil de encontrar).

Tudo isso sem mencionar que os pagamentos mensais eram isentos de IR (imposto de renda), ou melhor, ainda são!

Recapitulando então, o fundo pagava mensalmente um determinado valor, que até onde me recordo era praticamente fixo, uma vez que a instituição de ensino tinha assinado um contrato de 15 anos.

Lógico, nesses contratos, havia obrigações que o fundo tinha junto a instituição, do mesmo jeito que o inquilino também tinha com o fundo.

Fora isso os rendimentos eram isentos de IR (mais dinheiro no bolso do cotista). O valor de cada cota era de R$ 100,00. Segue trecho da propaganda com o valor mínimo de investimento:

Outra coisa importante! É preciso destacar que às vezes nas ofertas públicas, a quantidade de investidores pode ser muito alta.

Dependendo da quantidade de pedidos de reserva, no dia em que o dinheiro será transferido para o pagamento das cotas, o investidor pode acabar se deparando com a seguinte situação.

Em vez de comprar 10 cotas, totalizando um investimento de R$ 1.000,00, o investidor pode ter na verdade comprado 7 cotas totalizando um investimento de R$ 700,00!

Isso pode acontecer devido a grande quantidade de reservas. Quando isso acontece às instituições responsáveis pela oferta e distribuição, acabam rateando as reservas entre os interessados.

Isso já ocorreu com o fundo BBPO11. Esse fundo aluga agências bancárias para o Banco do Brasil.

O fundo em específico fechou um contrato de 10 anos com o Banco do Brasil!

Portanto o investidor tinha em mão a chance de garantir um investimento, onde os rendimentos seriam muito interessantes, não somente para o período, mas sim, para o longo prazo!

Segue imagem retirada do site UOL com reportagem a respeito do lançamento do fundo no mercado:

Lembrando que no caso do AEFI11 não houve rateio. Na verdade AEFII11 acabou tendo uma boa queda nos primeiros pregões.

Resumindo, o fundo de investimento imobiliário possui algumas características semelhantes aos fundos de investimento tradicionais.

Porém, nesse caso, estamos falando de fundos que investem em imóveis, ou ativos atrelados a propriedades.

Distribuições dos FII

Outra característica que eu não tinha levantado até o momento são as distribuições.

No pouco que conheço sobre as pessoas em geral, acredito que a grande maioria gostaria de ter alguma forma de renda.

Um imóvel para alugar, ou quem sabe uma empresa para administrar, ser o seu próprio patrão! Não é verdade?

Não são poucas as pessoas que possuem o sonho de investir em um imóvel com a intenção de viver de renda no Brasil.

Com os fundos imobiliários o negócio ficou mais fácil! Bem mais fácil!

Da mesma forma que ocorre com boa parte das propriedades que estão no mercado para alugar, os FII recebem e repassam aos seus cotistas rendimentos mensais!

Bom, aqui temos uma boa diferença com relação aos tradicionais produtos de renda fixa e os de renda variável.

De um lado temos os ativos considerados de renda fixa. Na grande parte eles não distribuem pagamentos, ou se distribuem, esses pagamentos reduzem parte do valor do principal dos investimentos.

Ou seja, quando o Tesouro IPCA com pagamentos semestrais, faz o pagamento em um determinado semestre, aquele valor que será repassado ao investidor, vai ser descontado do valor do título.

Quando um FII faz a distribuição de seus rendimentos, no mercado, a cota também sofre uma redução, porém a propriedade continua lá! Ela não perde valor depois disso!

Aliás, o FII pode muito bem se valorizar no mesmo dia do pagamento aos cotistas, como até conseguir uma valorização maior, superando o valor de antes!

Isso é algo que devo destacar neste guia! Ações e FII sofrem um desconto proporcional ao pagamento repassado os acionistas.

Esses pagamentos podem ser os aluguéis, rendimentos dos títulos como LCI ou CRI, como no caso das ações, distribuições de lucros ou pagamento de juros sobre o capital próprio.

Mas isso não significa que o investimento em si, a ação (empresa) ou FII (imóveis e afins) tiveram o seu valor reduzido, descontado, ou até desvalorizado.

Na verdade, dependendo da situação, com um aumento no pagamento repassado aos cotistas, as cotas do FII podem se valorizar além do valor anterior. O leitor se recorda de AEFI11? Pois é, as cotas do fundo foram oferecidas pelo valor inicial de R$ 100,00 cada!

Quando as cotas foram ao mercado, e começaram a ser negociado na bolsa, o valor inicial também foi de R$ 100,00.

No momento em que escrevo esse guia as cotas de AEFI11 estão sendo negociadas ao valor de R$ 163,60!

Em mais de 5 anos após o seu lançamento, o preço de mercado alcançou um valor muito interessante. Boa parte disso é devido a suas distribuições! Tais pagamentos aumentaram conforme o tempo.

Isso ocorre devido ao contrato que o fundo possui junto à instituição de ensino. Neste contrato existe uma cláusula que garante ao fundo aumentos anuais seguindo a variação do IPCA!

Só lembrando que em 2015 o IPCA fechou com mais de 10%! É normal que tais aumentos nas distribuições acabem influenciando no preço da cota no mercado.

Segue gráfico com a evolução do preço da cota:

O leitor pode reparar que o valor das cotas de AEFI11 permaneceram durante um bom período sem grandes oscilações.

Na verdade houve certa volatilidade, porém o valor permaneceu próximo da casa dos R$ 100,00, R$ 90,00 até uns R$ 120,00.

Somente após 2016 houve uma grande valorização que permaneceu até os dias atuais.

Querendo ou não, grande parte dos ativos brasileiros durante o ano de 2016 entrou em ascensão devido ao impeachment da presidente na época.

Na verdade esse não foi o principal motivo, mas com certeza foi um fator que influenciou bastante na retomada do mercado financeiro nacional.

AEFI11 foi lançado em 2011, ou seja, houve uma rentabilidade por cota de aproximadamente 63%!

Desde o lançamento do fundo no mercado (estamos tratando de pouco mais de 6 anos) AEFI11 conseguiu uma rentabilidade próxima dos 10% ao ano! (fazendo uma conta burra).

Outra coisa que não estamos levando em consideração são os rendimentos!

Se o investidor tivesse conseguido comprar uma quantidade de cotas suficientes para conseguir comprar, mas cotas com as distribuições, o rendimento poderia ser ainda maior!

Até mesmo se não tivesse feito isso, mas ao invés, o investidor tivesse investido em títulos do Tesouro ou quem sabe papéis de renda fixa, os ganhos poderiam ser ainda maiores.

É importante deixar claro que isso tudo é referente aos aspectos positivos do investimento!

AEFI11 foi um fundo que até o momento nos trouxe muita alegria, mas nem todos os FII são assim!

Em nossos próximos exemplo, inclusive em nossa simulação de carteira, vamos analisar fundos que não conseguiram rendimentos tão interessantes assim.

Durante esse período, de 6 anos (pouco mais) AEFI11 também teve seus altos e baixos.

O investimento em FII é bem parecido às ações nesse aspecto! Como as ações, os FII também são negociados no mercado e sofrem com a volatilidade!

Enfim! Acredito que eu tenho conseguido explicar bem a relação entre as distribuições, o preço do ativo.

No dia em que o FII paga os rendimentos aos cotistas, é normal ver que o valor da cota sofre uma redução proporcional ao valor da distribuição.

Mas isso não significa que o valor do FII sofreu uma desvalorização devido ao pagamento.

Não podemos nos esquecer de outro aspecto sobre as distribuições! Elas são isentas de imposto de renda! (IR)

Repasse ou correção sobre os rendimentos!

Se o leitor vive de aluguel em alguma casa ou apartamento, é comum que todos os anos, exista alguma espécie de correção no valor do aluguel, correto?

Pois então, a mesma coisa acontece com os FII! Falamos até os momentos sobre BBPO11 e AEFII11, ambos os fundos possuem longos contratos com seus respectivos inquilinos.

Esses contratos também falam sobre as correções e possíveis aumentos que o fundo pode repassar anualmente.

No caso de BBPO11 e AEFII11 as correções estão vinculadas a inflação.

Segue imagem com informações a respeito da última renovação de contrato entre o Banco do Brasil e o fundo BBPO11:

Nesse comunicado do fundo ao mercado, BBPO11 destaca que a renovação é referente ao único imóvel do portfólio (ou seja, não vai cobrir os outros imóveis).

Agora o contrato vai durar 180 meses (bem mais tempo do que o primeiro contrato que era sobre 120 meses) e as correções dos valores dos aluguéis permanecem seguindo o IPCA.

Só por curiosidade, o IPCA comparado ao IGP-M está um pouco melhor (atualmente no momento em que escrevo o guia!).

É difícil falar qual índice é melhor. Ou se um é melhor do que o outro.

Tanto o IGP-M quanto o IPCA são índices que cobrem (de certo modo) a inflação.

Está certo que o IGP-M é mais utilizado para corrigir os valores de aluguéis, já o IPCA é um parâmetro mais comum para medir a inflação ao consumidor.

Porém nesse caso, comparando os resultados entre o IGP-M e o IPCA em 2017, o IPCA teve aumento próximo dos 3% enquanto o IGP-M marcou uma deflação (o índice ficou negativo em 2017).

Caso o leitor queira analisar as expectativas de inflação (IGP-M e IPCA) para os próximos anos, é possível fazer isso através do site do Banco Central. Lá existe o relatório Focus com as expectativas para cada índice.

Segue tabela com os dados do índice IGPM referente ao ano de 2017:

No final das contas, ao invés de aumentar o valor do aluguel, o investidor poderia ter parte de seus rendimentos reduzidos com essa deflação.

Bom, no caso do BBPO11 isso não vai ocorrer uma vez que o valor do aluguel, como foi visto no comunicado ao mercado é corrigido pelo IPCA.

Na grande maioria, os FII possuem distribuições mensais de rendimentos. Esses pagamentos podem ser corrigidos anualmente por alguma taxa como o IGP-M ou IPCA, ou pode ter alguma outra taxa vinculada.

Tudo isso vai depender do que existe no contrato. Então vamos recapitular quais são as características dos FII.

FII são similares aos fundos de investimento tradicionais, mas, ao invés de contar com ativos como títulos de renda fixa ou ações, os FII possuem participação em imóveis e ativos com lastro nos mesmos.

Suas cotas são negociadas no mercado e o investidor pode participar de suas ofertas públicas iniciais.

Então o investidor, antes mesmo do lançamento das cotas no mercado, pode fazer a reserva do fundo com sua corretora. Providenciando a aplicação dessa forma o investidor  pode conseguir alcançar alguma valorização com os lançamentos das cotas no mercado (lembrando que do mesmo jeito que a valorização é possível à desvalorização também pode acontecer!).

As distribuições dos pagamentos aos cotistas é uma das características únicas dos FII. Se o investidor pegar as ações listadas na bolsa, dificilmente vai encontrar alguma empresa que distribui mensalmente.

Se não em engano, somente o ITUB4 (Itaú) e BBDC4 (Bradesco) fazem pagamentos mensais de dividendos.

Essas distribuições dos FII são isentas de IR (imposto de renda) e também contam com o fator de correção anual (lógico, a correção, ou ajuste vai depender do que está escrito no contrato).

O valor das cotas do FII pode sofrer alguma influência nas datas dos pagamentos aos cotistas. Tal influência pode fazer com que o valor da cota tenha uma redução equivalente ao valor distribuído aos cotistas (proporcional).

Bom, sabendo das principais características que envolvem os fundos imobiliários, vamos falar um pouco sobre os prós e contras de investir em determinado ativo.

Fatos positivos a respeito dos FII

No início do trabalho falei um pouco sobre as diferenças que os FII tinham com relação às ações ou os produtos tradicionais de renda fixa, nomeando os FII como uma espécie de ativo híbrido.

Provavelmente esse é um dos maiores benefícios de investir em FII. Em outro trabalho falei sobre Alocação de Ativos.

Uma das formas de fazer o seu portfólio evoluir, obtendo uma rentabilidade maior, acima da média é adicionando ativos que possam trazer diferenças entre si.

Que não haja correlação entre eles! Exemplo, ao comprar ações e títulos do Tesouro, como a letra Selic, o investidor vai notar que nem sempre os dois papéis vão andar juntos.

Às vezes vai acontecer das ações valorizarem mais rápido do que o Tesouro Selic, e às vezes o contrário vai acontecer.

Em certas ocasiões as ações nem sequer vão se valorizar, ocorrendo à depreciação do preço das mesmas.

Dessa forma, para manter um equilíbrio na carteira, o investidor pode vender um pouco de um dos ativos (uma quantia suficiente para equilibrar a carteira).

Ou seja, fazendo o Balanceamento. Então podemos chegar a seguinte conclusão: Investir em ativos que não possuem relação entre si pode beneficiar bastante na hora montar uma carteira.

O balanceamento é só a denominação que damos para o ajuste feito na carteira a fim de estabelecer o equilíbrio.

Por exemplo; vamos supor que nesse exemplo, a carteira do investidor está dividida em 50% em ações e 50% em Tesouro Selic.

A partir do momento que as ações se valorizaram muito, esse equilíbrio vai desaparecer. Provavelmente a carteira pode vir a ficar com 55% em ações, ou quem sabe um peso de 60% em ações (isso vai depender muito da rentabilidade das ações).

Nessa situação, seria interessante (para restabelecer o equilíbrio) vender parte das ações e investir em Tesouro Selic.

O contrário também pode acontecer. Se de repente as ações de desvalorizaram e o Tesouro Selic permanecer com sua rentabilidade, uma hora o peso dos títulos públicos na carteira vai ser maior do que as ações.

Resumindo, os FII seriam uma terceira alternativa nessa correlação negativa de investimentos. Por mais que os FII são negociados no mercado, nem sempre eles seguem o humor do mercado de ações.

O mesmo acontece com as ações. Por isso é comum ver as ações subirem e os FII caindo, ou se mantendo no mesmo patamar.

Além de um investimento para alocação de ativos, os FII suprimem muito bem o desejo de se beneficiar da renda passiva.

Não vou pegar o conceito de renda passiva de um dicionário, e nem procurar por definições, vou falar o que entendo sobre renda passiva.

Renda passiva é uma forma de ganho onde o investidor recebe por meio de distribuições uma espécie de renda.

Pode ser determinado pelas distribuições de lucro de uma companhia, pagamento de juros sobre o capital próprio, ou nesse caso, sobre as receitas auferidas através de aluguéis e amortização de cotas.

Simples assim. O investidor investe parte de seu patrimônio em FII esperando, com isso, receber aluguéis ou se beneficiar de uma venda e posterior pagamento, através da amortização das cotas.

Pode ficar tranquilo que vou falar melhor sobre amortizações!

Amortizações

A receita por meio dos aluguéis com certeza é uma das mais comuns nos fundos imobiliários.

Além dela temos os ganhos através das vendas de papéis ou resgate de letras atreladas a imóveis (como é o caso de CRI e LCI).

Ainda falando sobre LCI e CRI, esses dois papéis tem a possibilidade de pagar uma parte dos juros de forma anual ou até semestral.

Depende bastante das regras dos títulos, mas isso pode acontecer sim. A outra forma de obter receitas através dos FII é com as vendas dos imóveis ou dos papéis.

O fundo nessas ocasiões tem duas possibilidades, ou permanece com o dinheiro da venda para comprar novos papéis ou investir em uma nova propriedade, ou simplesmente devolve o dinheiro aos cotistas amortizando o valor patrimonial do fundo.

Tecnicamente, nas duas ocasiões o cotista acaba se beneficiando. Ou será através das distribuições, ou por meio da valorização da cota (em consequência, é possível que haja a valorização do valor no mercado).

Fundos de fundos acabam realizando mais operações de compra e venda. Portanto, nesse tipo de fundo, as amortizações não ocorreram com frequência.

O próprio BRCR11 (que será nosso exemplo) realizou o pagamento de amortização de suas cotas, e o fundo BCFF11 (fundo de fundo) simplesmente transmitiu os pagamentos de amortização à distribuição de suas cotas.

Enfim, qualquer uma das situações (desde que a venda tenha gerado um lucro) é benéfica para os investidores.

Para melhorar a explicação sobre o tema, vamos falar a respeito de uma venda que ocorreu com o fundo BRCR11 em 2015/2016, segue imagem com o fato relevante:

Nesse primeiro fato relevante temos a informação da venda das propriedades. Tal venda gerou um bom lucro para o fundo. Sendo que o valor da venda ficou em mais de R$ 364.000.000,00!

Esse mesmo fundo, BRCR1 já passou por uma operação e venda de imóveis, e não realizou a sua distribuição total.

Ao invés disso acabou retendo o dinheiro em caixa. Isso de certa forma também beneficia o investidor.

Para ser mais exato, tal situação ocorreu em Setembro de 2014. O fundo acabou fazendo a alienação da participação em duas propriedades.

Fato que gerou lucro para o fundo (e consequentemente para os seus cotistas), mas ao invés de ser distribuído, o valor ficou em caixa.

Ao contrário das ações, acredito que o valor patrimonial exerce uma importância relevante na hora de avaliar os FII.

Mas para frente vamos ver esse assunto relacionado ao valor patrimonial, por enquanto vamos nos focar nas situações de venda e compra de propriedades.

De acordo com a próxima nota relevante do fundo BRCR11, o gestor fala sobre a amortização que vai ocorrer, ou seja, que parte do valor do caixa do fundo vai ser distribuída aos cotistas, segue:

O valor distribuído foi um pouco maior do que a quantia recebida referente às vendas.

As distribuições giraram em torno dos R$ 4,50 e 16,30 por cota.

Um resultado nada ruim, ainda mais quando analisamos o valor de mercado no início de 2016.

No início de 2016 BRCR11 estava sendo negociado próximo dos R$ 100,00!

Ou seja, de acordo com o fato relevante a respeito das distribuições de caixa, o cotista iria receber algo próximo de 20% do valor do fundo (preço de mercado).

Com essa distribuição, o mercado (automaticamente) reduziu o valor de BRCR11 para pouco mais de R$ 80,00 na época.

Porém o preço não permaneceu muito tempo nesse patamar. Uma vez que o fundo tinha os seus benefícios.

Nessa conta temos que incluir o valor patrimonial do fundo também! BRCR11 estava com o valor patrimonial próximo dos R$ 150,00 por cota!

Em outras palavras, havia um desconto no valor da cota gigantesco. Segue imagem com os dados de BRCR11:

Os dados em questão são referentes ao mês de janeiro de 2016, um mês após a venda dos imóveis. Ao lado esquerdo dentro do quadro o leitor pode ver a notícia sobre as vendas e os valores.

Já no lado direito temos algumas informações sobre BRCR11, dentre elas o valor patrimonial do fundo. Naquele período BRCR11 tinha um valor patrimonial próximo dos R$ 150,00 e estava sendo negociado próximo dos R$ 80,00!

Praticamente valendo a metade do que o seu valor patrimonial! Ainda se não me engano o ano de 2016 foi muito bom para os cotistas do fundo.

O valor de mercado do fundo teve uma boa valorização aliado as distribuições que no período foram bem interessantes (devido à alta amortização e os pagamentos mensais dos aluguéis).

Além do exemplo referente ao BRCR11 tivemos outros fundos que já passaram por essa redução patrimonial, um deles é o XTED11.

Bem no início, quando o fundo estava fazendo as aquisições dos imóveis e alugando as propriedades (seriam três imóveis).

O fundo acabou deixando de comprar uma das propriedades e fez a amortização das cotas, pagando aos cotistas boa parte do valor patrimonial do fundo. Segue imagem com as informações sobre a amortização:

Através da imagem o leitor vai reparar que o valor pago aos cotistas foi de R$ 22,65 por cota. Depois temos a atualização do valor patrimonial do fundo, que passou dos R$ 95,39 para R$ 72,74.

O leitor consegue compreender como funcionam as amortizações? Então temos duas formas de conseguir as distribuições.

Uma é por meio dos recebimentos de aluguéis, ou pagamento de juros sobre títulos lastreados em imóveis (como as LCI e CRI).

Outra forma de conseguir esses pagamentos é por meio das amortizações. Tanto no caso de fundos de fundos, fundos que investem em CRI e LCI ou que investem em propriedades, podem, uma vez ou outra vender parte de  seus ativos.

Algumas vezes esses fundos acabam alocando esses recursos, comprando outros ativos. Então ao invés de distribuir os ganhos aos cotistas, esses fundos acabam reaproveitando o dinheiro para investir em um novo ativo.

No caso de BRCR11 e XTED11 não foi bem assim. Houve as vendas dos imóveis em BRCR11 e o mesmo tratou de distribuir os ganhos aos cotistas.

Já XTED11 captou aquele dinheiro na oferta pública, com esse capital o fundo iria comprar o imóvel. Porém o negócio acabou não se concretizando e o dinheiro foi devolvido aos cotistas.

Até aqui o investidor já sabe o que são os fundos imobiliários, como funcionam suas distribuições e amortizações, além de conhecer a forma de distribuição das cotas (que é bem parecido ao modelo das ações).

Então vamos agora falar um pouco mais sobre a forma de negociação das cotas de FII.

Comprar e vender cotas de Fundos Imobiliários.

Muito legal esses fundos imobiliários, não é verdade? Uma forma inteligente e muito prática de investir em imóveis, mas como eu consigo comprar essas cotas?

Pois é! Essa pergunta muitas pessoas fazem, porque simplesmente não é possível ganhar dinheiro somente através do conhecimento, precisamos bota-lo em prática para poder alcançar os resultados, então vamos lá!

A primeira coisa que o investidor precisa ter é dinheiro. Monte uma boa reserva, e quando estiver bem tranquilo a respeito de suas finanças, procure por uma boa corretora para fazer suas operações.

Estou falando sobre as finanças pessoais, porque é algo primordial.

Antes de começar a se aventurar em ações ou FII, tenha em mente que tais investimentos são de renda variável.

Ou seja, amanhã o seu investimento em FII pode estar valendo menos do que no dia que você investiu (comprou as cotas).

Mesmo sabendo que os FII são uma forma de ativo híbrido (entre renda fixa e variável), os valores das cotas dos FII sofrem com a volatilidade do mercado. Para conseguir ter acesso às cotas de FII o investidor parecia ter uma conta em alguma corretora.

Aqui existem duas formas de conseguir isso, ou através das corretoras independentes com ao XP Investimentos, Modal, Rico, Easynvest entre outras.

Ou através das corretoras dos grandes bancos, como o Itaú, Bradesco, Santander entre outros.

Nas duas formas o investidor vai encarar vantagens e desvantagens. Cabe o leitor analisar quais são mais interessantes e fazer a abertura de conta.

Vamos começar falando sobre as corretoras independentes.

Corretoras independentes

Essas corretoras, como o próprio nome está dizendo, são independentes, ou não relacionadas diretamente com os bancos.

Dessa forma, tais instituições não possuem a grandeza de um grande banco, como o Itaú, mas por outro lado, possuem diversas vantagens.

A primeira delas está relacionada aos custos! Anos atrás, ali em 2012, por exemplo, havia corretoras que ofereciam promoções, pacotes de corretagem e inclusive descontos para universitários!

A XP Investimentos era uma das corretoras que oferecia diferentes planos aos clientes.

Havia três tipos de contas, a comum, uma espacial para Trade e outra para universitários.

A conta universitária, se não me engano, oferecia isenção de corretagem em operações de até  R$ 2.000,00 por mês.

Na verdade o investidor poderia movimentar até R$ 2.000,00 sem ter custos com corretagem (tanto entre vendas quanto em compras).

O único custo do investidor seria relacionado à custódia. Infelizmente, na época, a corretora ainda não trabalhava com isenção na custódia.

Mas enfim, se livrar da corretagem já era ótimo. Um dos fatores que afastava, e ainda afasta a grande parte das pessoas do mercado, são os seus custos.

Mesmo tendo um limite de R$ 2.000,00 para movimentar mensalmente, investir em FII na XP era algo viável e muito interessante.

Ainda mais para os investidores que não tinham grandes quantias para aplicar.

Mas com o tempo o negócio acabou mudando. Depois até, a corretora acabou com esses planos, permanecendo somente com o normal (e outros mais avançados, mas que exigem valores maiores de investimento).

Fora da conta para universitário, os investidores encontravam taxas de R$ 15,00 a corretagem e R$ 10,00 a custódia.

Às vezes você poderia achar algo mais em conta, como um valor menor de custódia, porém com uma corretagem mais cara, ou vise e versa.

Como tempo as corretoras começaram a ficar mais agressivas com relação aos custos e reduziram boa parte deles. Vamos começar falando da corretagem!

Corretagem das corretoras!

Algumas corretoras, atualmente, não cobram mais corretagem sobre Fundos Imobiliários! Simples assim!

O investidor vai até o Home Broker, lança uma oferta por uma ou mil cotas (tanto faz) e não paga a corretagem!

Lembrando que no caso dos FII a quantidade do lote é de uma cota! Bem diferente do que acontece com as ações!

Só para complementar a ideia, ao comprar ações, o investidor precisa optar se vai adquirir o lote mínimo ou vai partir para o mercado fracionado.

No fracionado, o investidor pode comprar desde 1 ação até 99. Já no mercado comum (lotes) a quantidade mínima é de 100 ações.

Portanto o investidor deverá comprar lotes de 100 em 100 ações.

Já com relação o ETF, o investidor pode adquirir lotes de 10 cotas, ou partir para o fracionado (adquirindo de uma a 9 cotas).

É comum os valores oscilarem entre o fracionado e o mercado comum também.

Uma vez que o mercado comum (lotes) tem mais liquidez, coisa que não ocorre no mercado fracionado.

Coisa que não ocorre com os FII. Uma vez que no mercado, os fundos podem ser adquiridos a partir de uma cota, sem haver mercado fracionado.

Segue imagem da corretora Modal que faz esse tipo de isenção:

Na imagem retirada do próprio site da Modal, o leitor pode ver que existem, ao menos, quatro tipos de contas.

O plano grátis com certeza é o mais interessante para aqueles que vão iniciar no mundo dos investimentos. Ainda mais quando estamos falando sobre FII.

A corretagem cobrada sobre investimentos, como ações e ETFs é de R$ 2,49 por ordem. Valor que considero ser bem baixo ao comparar com outras corretoras.

Mas o melhor fica por conta dos FII! Aqui não temos a incidência de taxa de corretagem e a Modal ainda possui mais um benefício.

Não é cobrado custódia e tão pouco taxa sobre os resgates! Ou seja, o investidor pode investir através da Modal tranquilamente que não haverá custos!

Ao receber os seus pagamentos mensais, ou periódicos (isso vai depender do fundo) o investidor pode retirar o dinheiro sem pagar qualquer tipo de taxa de TED.

Mas para frente vamos falar melhor sobre o tema de investir as distribuições, e como esse processo é benéfico para o investidor!

Inclusive em ocasiões onde a cota do fundo em específico, está se depreciando no mercado. Segue imagem do quadro mostrando as taxas de TED (resgate) e custódia:

Para todas as contas oferecidas pela Modal existe a isenção de taxa no TED e custódia! Mas não é só a Modal que oferece esse tipo de benefício.

Analisando outras corretoras podemos encontrar mais instituições que oferecem tal isenção! A XP Investimentos também possui isenção de TED e custódia.

Na verdade, atualmente, no momento em que escrevo esse guia, o mercado está cheio de corretoras que isentam os seus investidores de taxas.

Principalmente no que tange os resgates. Essa prática vem ocorrendo inclusive na área de bancos.

Temos bancos on-line que trabalham com TED gratuito. Posso citar duas instituições inclusive, o Banco Inter e o Sofisa. No caso do banco Inter, existe mais um diferencial nele.

Os clientes podem emitir boletos para pagar em outros bancos, ou até oferecer para outras pessoas que gostariam de transferir dinheiro para o correntista.

Desse modo, você, ou a outra pessoa podem economizar! Evitando passar um TED ou DOC de uma terceira instituição para a sua conta! Agora vamos voltar a falar de corretoras!

Outra corretora que possui benefícios com relação ao mercado de FII é a Socopa. Lá existe uma espécie de isenção, vamos ver:

Na parte do meio da imagem podemos ver que existe isenção na taxa de corretagem sobre FII e ETF. Já com relação a custódia, ai sim, existe uma cobrança!

Mas funciona da seguinte forma, se o investidor realizar investimentos mensais, ou seja, no mês que fizer a compra ou venda de um algum ativo, o cliente ficará isento da taxa de custódia, que é de R$ 10,00.

Agora, se deixar a conta parada, aí haverá a cobrança da taxa! A princípio parece ser algo interessante.

Ainda mais, porque ao investir em FII, você poderá encontrar papéis com valores a partir dos R$ 2,00, por exemplo, (quantia que pode ser facilmente investida mensalmente).

Porém se o investidor permanecer um mês sem movimentar (coisa que pode ocorrer) então a corretora vai cobrar os R$ 10,00!

Fique esperto caro leitor! R$ 10,00 pode se pouco, mas se isso ocorrer, por exemplo, umas 6 vezes no ano, o investidor estará pagando algo em torno de R$ 60,00, sendo que ao investir em uma corretora como a Modal (que tem isenção de custódia) ficaria sem cobrança alguma.

Resumindo, a primeira coisa que o investidor deve analisar antes de escolher a corretora são os custos operacionais que incidem sobre seus investimentos.

Outra coisa que o investidor deve ficar atento é com relação a garantias.

Provavelmente o leitor deve saber ( ou já ouviu falar) sobre o FGC (Fundo Garantidor de Crédito), correto?

Pois bem, esse fundo não garante sua operações na corretora. Na verdade ele até vai garantir boa parte dos CDB e produtos de renda fixa oriundos de bancos (como as LCI, CDB, LC).

Já que estou falando sobre FGC, antes de dar continuidade ao meu pensamento, é bom você verificar se a instituição financeira emissora do papel faz parte do FGC.

Ou se a corretora que está distribuindo o papel colocou alguma identificação no investimento, como “ esse papel é garantido pelo FGC” ou coisa do gênero.

Quando estamos tratando de garantia e afins, nunca é demais verificar se tudo está dentro dos conformes.

Voltando ao meu pensamento, as corretoras independentes não são garantidas pelo FGC, portanto o investidor deve ficar atento à estrutura da mesma.

Bom se os custos estão bons, então o investidor deve analisar se a corretora possui algum problema. Essa pesquisa pode ser feita através do Google ou por meio das redes sociais.

Verifique no Reclame Aqui também! Através da internet o investidor vai poder fazer uma boa análise.

Depois disso, se tudo estiver dentro de uma, certa normalidade,  você pode dar continuidade na abertura da conta.

Abrir uma conta

Abertura de conta é algo muito fácil! Se em sua cidade não existe uma corretora, pode ficar tranquilo que todo o processo pode ser feito através da internet.

Ou até mesmo para aqueles que moram em cidades maiores, como São Paulo, não existe a necessidade de se deslocar até o escritório de uma corretora para abrir uma conta.

O processo online é muito prático e rápido! O interessado não vai passar mais do que minutos preenchendo o formulário e afins. Em questão de dias a sua conta estará pronta! Assim você já pode começar a investir!

Vamos lá então! A primeira coisa que o investidor terá que fazer é preencher um breve formulário.

Nesse formulário alguns dados serão solicitados, como a carteira de identidade, CPF, endereço residencial, e até dados do seu trabalho por exemplo.

Depois disso, mais para o final, o cliente vai fazer uma pesquisa de perfil de investidor também.

Nessa pesquisa o investidor vai saber se possui um perfil mais arrojado ou não. Segue imagem com a abertura de conta da Modal:

Estou colocando essa imagem, mais como um exemplo. Todo o processo é bem simples, o investidor vai preenchendo esse formulário.

Ao terminar é só clicar em avançar. Depois é bem provável que o investidor caia em mais uma tela de formulário e assim por diante, preenchendo os campos e clicando em avançar até terminar. Outra coisa muito importante que devo mencionar  antes de dar continuidade com o trabalho!

Será que a corretora é credenciada?

Antes de abrir a conta em uma corretora, observe se a mesma possui as credenciais junto a BM&F Bovespa (ou melhor, B3). Esse procedimento de analisar as credenciais é bastante importante!

O investidor não vai querer abrir uma conta em uma instituição que não possui todas as s credenciais correto? Através delas é possível saber se a corretora possui a infraestrutura necessária para operar no mercado.

Querendo ou não, boa parte das transações que ocorrem no mercado, desde transferências bancárias, depósitos, pagamentos e afins são baseadas na confiança!

Portanto é natural procurar por uma instituição que tenha todos os selos e certificados necessários para operar no mercado. Segue imagem dos emblemas:

Essa imagem foi retirada do site da XP Investimentos. No final da página o investidor vai poder identificar se a instituição possui os certificados da BM&F e CETIP.

Ambas as instituições estão relacionadas à bolsa de valores. A BM&F se refere à própria bolsa de valores.

Na BM&F Bovespa acontecem as operações de mercado. Compra e venda de ações, ETFs, FII e até debêntures e derivativos, como opções e afins.

Mas nem sempre foi assim. No início, o Brasil tinha duas bolsas. Uma era a BOVESPA, a bolsa de São Paulo.

A BOVESPA (antes de junção com a BM&F) vinha ganhando o mercado nacional, aumentando sua participação.

A BM&F era a bolsa que se localizava no Rio de Janeiro. Já faz um bom tempo, as duas instituições se juntaram e formaram a BM&F Bovespa.

Já com relação à CETIP, essa instituição faz o registro dos títulos de renda fixa. Desde CRI até os CDBs.

Atualmente, a CETIP está junto da BM&F Bovespa, hoje tal instituição se chama B3.

Essa grande organização, hoje, praticamente, toma conta de todo o mercado nacional.

Só para destacar ainda mais a importância dessa análise vou colocar aqui a imagem de mais uma corretora:

Já essa imagem foi retirada da página da Socopa. Novamente o leitor pode identificar no canto direito da imagem os certificados da BM&F  Bovespa e da CETIP.

E por fim, para reduzir qualquer dúvida com relação à instituição, o investidor pode ir até a página da BM&F Bovespa (B3) e procurar se a corretora em questão está credenciada.

Todo esse processo é importante! Lógico, fica critério de cada investidor fazer ou não.

Por exemplo, se alguém (de confiança) já lhe aconselhou a abrir a conta em alguma corretora, tal pesquisa pode ser feita somente para garantir.

Mas se você está procurando por uma corretora, sem nenhuma ideia sobre, então faça essa pesquisa!

Além de analisar os certificados junto à corretora, faça esse isso através do site da B3 também!

Se for possível, ligue para a corretora, ou tente acessar o chat online.

Por mais que você só invista em títulos do Tesouro, ou já tenha uma noção básica sobre mercado, vira e mexe problemas podem ocorrer com sua conta, ou coisas do  gênero.

O contato nessas  horas é primordial! Segue imagem com a área de busca por corretoras da B3:

Para melhorar a explicação, eu fiz a busca pela XP investimentos. O leitor pode ver que ela está registrada no site da BM&F. Ao clicar no nome da corretora você vera isso:

Aqui temos os detalhes da corretora. Inclusive com os selos de qualificação que a mesma possui.

Enfim, através dessa pesquisa, observando os custos, as credenciais e os comentários existentes sobre a instituição na internet, o investidor terá as informações necessárias para poder abrir ou não a conta na corretora.

Mas então, depois de consultar se a corretora é devidamente credenciada e abrir a conta, como eu faço para comprar cotas de FII no mercado?

Finalmente comprando as cotas!

Se o leitor ainda não possui a mínima experiência com ordens de compra e de venda, então vamos explicar mais a fundo o funcionamento das negociações.

Se você já tem noção, é melhor passar para o próximo capítulo mesmo.

Vamos lá então, o investidor que tem a intenção de comprar cotas no mercado, antes de tudo deve enviar o seu dinheiro para a corretora.

A corretora provavelmente deve disponibilizar em alguma parte do seu site (mas especificamente na área do cliente) uma conta onde o investidor vai enviar o dinheiro.

Aqui temos algumas coisas para prestar bastante atenção! Fique atento com os possíveis requisitos para enviar o dinheiro.

  • Enviar o dinheiro para a conta da corretora (ou seja, não é uma conta do cliente e sim da corretora).
  • Enviar o dinheiro para uma conta que é sua na corretora (no momento em que escrevo esse trabalho, corretoras como a XP Investimentos disponibilizam uma conta para o cliente, sem a necessidade de enviar o dinheiro para a conta da própria corretora, “terceiros”).
  • Enviar o dinheiro somente via TED (se for enviar por DOC é provável que a operação seja estornada).
  • Até hoje não conheço uma corretora que aceite depósitos por outra forma que não seja por transferência.
  • Enviar dinheiro somente pelo mesmo CPF da conta

Acredito que esses sejam os principais detalhes em que o investidor deve ficar de olho na hora de executar a transferência.

O melhor ainda é contar com um banco que ofereça a possibilidade de TED gratuito, somado a uma corretora que não cobre taxa de TED na hora dos resgates.

Dessa forma, mesmo que você venha a transferir um valor inferior, ou que sobre algum dinheiro em conta (mesmo que valores de centavos), o cliente pode fazer o resgate para a conta.

Segue imagem com o passo a passo para  a transferência de recursos junto à corretora Easynvest (exemplo):

Bom, agora vai mais uma dica. Atualmente temos vários bancos se tornando “digitais” na verdade, o correto seria dizer que temos novos bancos, e esses sim, são digitais.

Esses bancos digitais oferecem certos serviços muito interessantes (lembrando que antes mesmo de abrir a conta em qualquer banco, certifique-se que no mínimo, ele tenha a garantia do FGC).

Mas quais seriam as vantagens reais de abrir uma conta em um banco de menor expressão?

Sim, em grande parte (se não na totalidade) esses bancos virtuais representam uma pequena parte da indústria financeira nacional.

Vamos lá, as vantagens:

  • TED de graça!
  • Isenção de qualquer tipo de taxa administrativa
  • Aplicações de rentabilidade mais alta (mesmo as com liquidez diária)
  • Possibilidade de depositar dinheiro através de boleto bancário

A última vantagem, até o momento corresponde ao banco Inter (antigo Intermedium). Essa instituição, com o intuito de facilitar e baratear ainda mais as operações junto a o banco disponibiliza um serviço de emissão de boletos.

Funciona da seguinte forma: o cliente que possui conta na Caixa Economia, por exemplo, quer enviar dinheiro para a conta do Inter (nesse caso ele teria que ao menos pagar por um DOC, ou seja, gastar algo próximo dos R$ 10,00 para executar a operação).

Mas  ao invés de pagar a tarifa, você pode emitir um boleto, e pagar o boleto na conta da Caixa.

Em questão de 2 dias úteis, o dinheiro estará em sua conta! Não é fácil e barato?

Pois é! Faça as contas! Se você faz esse tipo de operação, uma vez por mês, em um ano estaria economizando algo próximo dos R$ 120,00!

Mas não é esse o assunto principal dessa obra, vamos voltar às negociações de FII!

Tudo bem, o leitor já tem conhecimento sobre bancos que oferecem a possibilidade de transferir dinheiro de forma gratuita e sabe das condições que as corretoras independentes estabelecem para receber o dinheiro.

Mas como fica a compra? Agora que temos o dinheiro na conta chegou a hora de comprar as cotas do FII. Primeiro o investidor vai precisar ter acesso à plataforma de investimento.

No caso das corretoras, praticamente todas disponibiliza um sistema chamado de Home Broker! Segue imagem de uma plataforma similar para o leitor ter noção:

O Home Broker da imagem é oferecido pela XP Investimentos. Nele podemos ver que existe quatro quadrados (no meio) que possuem o código de alguns ativos, além dos valores de compra e venda e da respectiva cotação no momento.

Nos retângulos (acima e abaixo) o investidor vai poder conferir algumas abas.

Dentre essas abas temos a carteira do cliente (onde estarão seus ativos) as ordens de compra e venda além da custódia de ativos, noticias e afins.

As funcionalidades do Home Broker não param por aí! Na verdade existe mais um monte de funções, porém nem eu mesmo sei para o que servem.

No geral, acabo utilizando mais a opção de visualizar a carteira, comprar e vender ativos.

É importante deixar claro que cada corretora possui seu próprio Home Broker.

Então esse exemplo, serve somente para dar uma ideia de como funciona tal aplicativo.

Para emitir uma ordem de compra ou venda, nessa plataforma, por exemplo, o investidor precisa ir até um dos quadrados com a abreviação do ativo, clicar na aba compra e preencher o quadro que ira aparecer, segue:

Será preciso colocar o nome do ativo: a quantidade (que no caso dos FII pode ser a partir de uma cota), o preço que você está disposto a apagar, a validade da ordem (se vai ser somente para o dia, ou até alguma data) e depois é só colocar a assinatura e pronto, enviar a ordem.

Não vou falar sobre ordens escondidas e afins, porque, eu mesmo não utilizo essa função, e desconheço uma funcionalidade para tal.

Após o envio da ordem o investidor pode aguardar que sua operação será executada ou não.

Caso o valor preenchido na boleta esteja longe do preço do ativo (no momento) é possível que a operação não se concluída tão rápido, ou simplesmente demore.

Exemplo, vamos supor que o investidor queira comprar cotas de BRCR11 a um preço de R$ 99,00 a cota.

Você pode fazer a operação? Pode! Sem dúvidas, não existe nenhum impedimento. Porém você vai conseguir comprar no dia? Ai são outros 500.

Atualmente o preço da cota gira em torno dos R$ 105,00. Sendo que BRCR11, já faz um tempo, não bate o valor abaixo dos R$ 100,00.

Por isso uma ordem a esse preço pode demorar em ser concluída. Caso o investidor esteja com pressa, e queira comprar ativo, tendo em mente que o preço está bom, faça uma ordem com o preço disponível para venda.

Exemplo, no caso acima (da última imagem) aparece o ativo CIEL3, na lista de preços de venda, o primeiro da lista é de R$ 32,73, ou seja, o preço mais baixo para compra é de R$ 32,73.

Se o investidor quer comprar o ativo por esse preço, acha ele justo, faça um lançamento com esse valor, que provavelmente sua operação será concluída em questão de minutos (provavelmente segundos, na hora).

Existe ainda a opção de comprar a mercado, em outras palavras isso significa que o investidor vai comprar o ativo pelo preço que está sendo negociado no mercado.

Essa opção também serve para executar operações com mais rapidez.

Na hora da venda o investidor pode montar a ordem da  mesma forma que a ordem de compra, porém se atendo que agora você está vendendo, então a lista de preços a ser analisada é do canto da compra.

Pegando novamente o quadro de ordens da CIEL3. O investidor pode ver que a lista com os preços de compra, os valores estão ligeiramente menores do que os valores de venda, correto?

Isso é bem lógico, as pessoas que querem comprar CIEL3 estão dispostas a pagar menos do que as pessoas que querem vender. Se alguém tentar vender a um preço menor do que o primeiro valor de compra, a ordem será executada instantaneamente, uma vez que o preço de compra será maior que o preço de venda.

Resumindo, a bolsa de valores é como se fosse um grande leilão.

Os investidores funcionam como os compradores e vendedores, todos dispostos a fazer os melhores negócios.

Os primeiros da lista de compras são aqueles que querem comprar os ativos pelo maior valor, já àqueles que estão em primeiro na lista de venda, são os investidores dispostos a fazer a venda pelo menor valor.

É dessa forma que o mercado funciona. O leitor só não pode esquecer que para realizar essas operações é preciso verificar se a sua corretora em questão cobra corretagem.

Falamos da corretagem antes (antes de abrir a conta, veja se a corretora em questão possui isenção de corretagem em FII ou algo do gênero).

Após fazer a compra o investidor pode monitorar a operação. Se ela for executada com sucesso, provavelmente o dinheiro de saldo vai ser reduzido (descontado o valor da compra) e simultaneamente, em sua carteira o ativo vai aparecer.

Geralmente, após um dia útil da compra, uma nota de corretagem ficará disponível para o investidor baixar. Essa nota é importante, uma vez que poderá será útil na declaração de imposto de renda.

Bom, agora o leitor já tem noção sobre várias coisas envolvendo os Fundos Imobiliários, então agora chegou o momento de falar sobre carteiras de FII!

Nos próximos capítulos do guia, vamos falar sobre alguns FII. Esses fundos fazem parte de uma carteira simulada como início em 2012. Segue o primeiro fundo:

WPLZ11B

No inicio de 2012, WPLZ11B parecia ser um fundo bem interessante.

O fundo tinha um valor muito bom (de mercado), além de distribuições ótimas para a época.

WPLZ11B é um fundo que possui participação do Shopping Center West Plaza em São Paulo.

Definitivamente, WPLZ11B tinha, na época, algo que chamava bastante atenção dos investidores, principalmente daqueles mais novos. A renda garantia!

Uma das grandes qualidades dos FII está relacionada à suas distribuições,

Segue trecho de uma das regras dos FII que trata sobre o assunto (a imagem foi retirada diretamente do site da CVM):

Lembrando que ainda existem fundos que não possuem os rendimentos mensais, portanto eles também não fazem as distribuições com frequência e nem possuem periodicidade.

Outra coisa importante de lembrar com relação às distribuições são os fundos que até tem inquilinos, porém seus custos podem acabar sendo grande o suficiente para reter toda receita ( no momento em que escrevo XTED11 está passando por isso).

O investidor deve ficar de olho nesses detalhes antes de começar a investir.

Voltando a falar sobre a localização do empreendimento, o Shopping Center West Plaza, está localizado em São Paulo. Se não me engano próximo do estádio do Palmeiras. Atual Allianz Parque.

Em 2012 WPLZ11B estava valendo algo próximo aos R$ 100,00  cada cota, e as suas distribuições rondavam os R$ 0,83 por mês!

Estamos falando de uma rentabilidade de 10% ao ano isento de IR! Qualquer um que olhasse essa rentabilidade acharia fantástico, ainda mais que havia a possibilidade de manter as distribuições durante um bom tempo nesse nível (devido a renda garantida)

Mas infelizmente a renda garantia não dura para sempre, e geralmente, ela possui um vencimento. Segue trecho do relatório do fundo com os detalhes:

Nessa imagem o leitor pode ver que a renda garantida tinha vencimento para julho de 2012.

A tabela abaixo mostra com detalhes a receita verdadeira do fundo e as distribuições.

É fácil identificar a diferença entre os valores dos aluguéis e as distribuições. Somente em julho de 2011 WPLZ11B recebeu aproximadamente 0,31% em receitas e teve 0,03% de despesas.

Realizando a subtração chegamos ao valor de 0,28% em ganhos! Ou seja, para conseguir realizar a distribuição, WPLZ11B teve que se beneficiar de um acréscimo de 0,55%!

Resumindo, o fundo estava longe de conseguir arrecadar valor equivalente as suas distribuições.

Por isso a cota do fundo não tinha valorização. Aliás, as cotas se mantiveram no valor próximo dos R$ 100,00 por um bom tempo.

Depois só caiu! A cada dia que o vencimento ficava mais próximo, mais a cota se desvalorizava.

Segue imagem mostrando a comparação entre o ganho real e as distribuições:

Era visível que WPLZ11B não conseguiria distribuir aos seus cotistas, os valores das distribuições com a renda garantida.

Na verdade os ganhos do shopping até estavam evoluindo, mas longe de alcançar valor equivalente as distribuições.

Construindo uma Carteira!

Nessa parte vamos trabalhar com uma carteira teórica. Em nossa simulação, vamos supor que a suposta carteira tenha sido construída ao longo do ano de 2012. O fundo WPLZ11B (já comentado) vai fazer parte do portfólio. Segue gráfico com a configuração da carteira:

A carteira vai contar com 12 FII. Lembrando que todo o processo de construção de carteira deve ser levado em consideração na hora do planejamento.

Antes de iniciar os trabalhos de compra dos FII, o investidor deve avaliar se a corretora em questão vai oferecer benefícios com relação às taxas ou não (basicamente se ater a todo o conteúdo que já foi comentado anteriormente).

Na verdade você vai montar a carteira, comprando os ativos de forma separada (e não indiretamente por meio de um fundo), no final das contas, você vai arcar com despesas, que nesse caso poderia ser a corretagem.

Outra coisa que se deve levar em consideração é a tributação dos FII que acaba sendo diferente do mercado de ações.

No mercado de ações temos a isenção até as negociações de R$ 20.000,00 por mês.

Ou seja, se o investidor negociar algum valor superior aos R$ 20.000,00 dentre de um mês, e contar com lucro na operação terá que reter 15% de imposto de renda sobre o lucro.

Nos FII não existe a isenção, o investidor terá que reter 15% sobre qualquer ganho apurado nas operações.

A história de WPLZ11B já foi contada, porém é importante falar um pouco mais sobre o fundo. Durante os anos seguintes, o fundo chegou a valer algo próximo dos R$ 50,00 à cota! Segue gráfico:

Desde o início o shopping West Plaza (alvo do fundo) passou por algumas reformas.

Sem falar que em todos esses anos, o mercado variou bastante. Lojas saíram, e outras entraram.

Essa movimentação influencia bastante nas distribuições e no valor da cota.

Dentre os fundos que temos no mercado, acredito que os fundos vinculados a shoppings são os mais voláteis com relação às distribuições.

Não é só por causa dos aluguéis, ou da rotatividade das lojas, mas sim pelo fluxo de pessoas.

Dependendo das datas do ano, como dia das mães, natal entre outras datas festivas, é comum ver um aumento nas receitas do Shopping e consequentemente um aumento nas distribuições.

A receita com o estacionamento também interfere nessa métrica, uma vez que mais pessoas vêm ao shopping para comprar, ou pesquisar.

Quem sabe, com as últimas reformas saindo, o fluxo financeiro do fundo melhore, e com isso o valor das cotas também se beneficie.

Segue trecho do relatório gerencial do fundo mostrando o desempenho das obras:

De acordo com as tabelas, ainda existe um saldo a ser finalizado das obras. Grande parte das obras que faltam está relacionado ao Teatro.

As outras reformas parecem estar bem adiantadas. Querendo ou não, vejo essas obras agregarem mais ao patrimônio do fundo, ou seja, o Shopping West Plaza terá uma valorização patrimonial.

Fato que pode beneficiar o comércio interno sem falar que possibilita um aumento nos aluguéis.

Mas isso tudo é especulativo, ainda não temos certeza dos efeitos que as melhorias vão causar no desempenho do shopping.

Lógico, existe a expectativa que tais reformas venham a agregar valor no empreendimento.

Observando o atual cenário econômico, se não houver interferências governamentais, ou de terceiros, podemos estar diante de anos melhores para todos.

Inclusive para o mercado de shoppings. A melhora na área comercial e de vendas, ainda é tímida, havendo um bom espaço para crescimento.

Segue tabela com o histórico do valor patrimonial da cota de WPLZ11B:

Nesse relatório o leitor pode ver que o valor patrimonial vem crescendo aos poucos. Conforme as obras vão avançando o valor patrimonial vai subindo.

Por outro lado as distribuições permanecem sendo pequenas. A rentabilidade, comparado a de outros fundos do mesmo segmento (shoppings centers) é mais alta.

Mas, com o final das obras se aproximando, é provável que as distribuições aumentem.

Então WPLZ11B, atualmente se mostra um ativo de certo risco, com uma boa capacidade de aumento dos rendimentos.

Outro detalhe que é interessante é o seu valor patrimonial. Imaginando que o fundo não venha a contar com mais elevações, ou seja, o valor fique em R$ 82,00 por cota, temos em mãos um FII com desconto patrimonial.

Se atualmente o fundo é negociado por pouco menos de R$ 70,00, existe um desconto de aproximadamente R$ 12,00 por cota.

Mais um fato que contribui para o investimento em WPLZ11B. Em minha opinião o fundo parece ter boas características. Já estava esquecendo!

Existe outro fato favorável em WPLZ11B. O shopping está com baixa vacância, segue trecho do relatório:

O Shopping tem mais de 90% do seu espaço ocupado!  Abaixo ainda temos uma pequena DRE (Demonstração do Resultado).

Se o leitor prestar bastante atenção, vai identificar no campo de despesas, a conta Empreendimentos.

Nessa conta temos valores que vem sendo descontados com relação às obras que o fundo vem realizando no shopping.

Ao terminar as obras, acredito que esse valor virá para incrementar as distribuições.

Fazendo um cálculo rápido, o aumento nas distribuições poderia elevar o pagamento mensal em aproximadamente R$ 0,31 por cota! Nada mal não é?

Lógico, isso tudo é uma simulação. Para efetuar esse cálculo eu peguei o valor das despesas com o empreendimento e dividir pelo valor total das cotas (989.339).

Vamos fazer outra simulação, vamos supor que o investidor tenha permanecido comprado em WPLZ11B desde 2012 até hoje, 2018. Quanto será que ele conseguiria juntar? (somando o valor atualizado do investimento mais suas distribuições corrigidas pela Selic)

Na planilha que vou inserir em seguida, o investidor terá o valor corrigido das distribuições mais uma possível valorização pela taxa Selic. Um investimento que poderia oferecer tal rentabilidade é o Tesouro Selic, segue:

Ao final dos 6 anos o investidor teria mais de R$ 300,00 em distribuições.

Tudo isso poderia estar investido em aplicações que conseguissem replicar a taxa Selic.

Nessa simulação levemos em consideração um investimento inicial de R$ 850,00 em cotas, ou seja, o investidor teria comprado aproximadamente 10 cotas de WPLZ11B.

10 cotas de WPLZ11B hoje estariam valendo aproximadamente R$ 680,00, ou seja, no final das contas o investidor teria conseguido uma pequena valorização, uma vez que somando o valor de mercado das cotas, mais o valor das distribuições atualizadas pela Selic, teríamos pouco menos de R$ 1.000,00!

Só para título de curiosidade, o mesmo investimento de R$ 850,00, se fosse feito em letras do Tesouro Selic (com rendimento próximo dos 100% da Selic) teria somado a quantia de R$ 1.567,11!

Bem acima dos R$ 1.000,00 das cotas atualizadas pelo valor de mercado mais as distribuições com a valorização da Selic.

A comparação entre o investimento em WPLZ11B contra os títulos do Tesouro Direto, é importante.

Uma vez que os investidores estão livres para escolher, se vão investir em FII ou TD. Segue Planilha como mesmo valor aplicado em WPLZ11B, mas dessa vez investido em Tesouro Selic:

Observando todos esses pontos, acredito que WPLZ11B seja um FII razoável, tendo uma boa expectativa de ganhos no futuro. Vamos ver o próximo FII da carteira, TRXL11!

TRXL11

Diferente de WPLZ11B, TRXL11 é um fundo que possui participação em galpões logísticos.

Os galpões são propriedades onde grandes empresas costumam armazenar seus estoques.

Tais empreendimentos geralmente, ficam próximos de autoestradas e rodovias, assim a transferência das mercadorias é simplificada e o processo de transporte e agilizado.

Em nossa simulação, vamos trabalhar com um investimento inicial em TRXL11 no início de 2012. O valor das cotas no período estava abaixo dos R$ 100,00.

Pouco tempo depois, houve uma valorização, sendo que as cotas passaram dos R$ 100,00 (vamos levar em consideração em nossa simulação um valor de R$ 108,00 por cota).

As distribuições também eram bem interessantes para época, e ao contrário de WPLZ11B, não havia renda garantida. Os ganhos oriundos dos aluguéis eram destinados aos cotistas.

Uma das coisas mais interessantes do fundo está relacionada à sua diversificação. Não estamos falando somente de um galpão, mas sim de 6!

Sendo que eles estão localizados em diferentes regiões. Mesmo contando com certa diversificação, infelizmente o fundo está com uma taxa alta de vacância.

No início de 2012 o fundo contava com todas as propriedades locadas, e gerando receitas aos cotistas.

Uma vez ou outra com havia algum pagamento em atraso, mas tudo estava em ordem. Depois quando os primeiros contratos começaram a vencer, juntamente com a crise o negócio virou.

Quando analisei TRXL11 pela primeira vez, sem muito conhecimento sobre FII, tinha a sensação que o fundo era muito bom.

Primeiro devido as suas distribuições, que eram altas para a época (estamos falando de 2012).

Segundo, o fundo tem alguns empreendimentos, fato que trazia um pouco mais de segurança, devido à diversificação. Ao contrário de vários outros fundos que estão no mercado, TRXL11 trabalhava com diferentes empreendimentos, em estados diferentes.

Terceiro, na época, em 2012, o mercado estava passando por uma grande expansão de FII, e não havia motivos (em minhas análises na época) para haver alguma queda no mercado.

Depois, quando o juro começou a subir, e a inflação também começou a subir, eu comecei a perceber que o juro baixo, e os incentivos que estavam sendo fornecidos ao mercado, não faziam muito sentido. Segue gráfico mostrando o atual status do fundo:

Com mais de 50% do espaço livre, TRXL11 ainda tem um potencial a ser explorado.

Atualmente suas distribuições rondam a quantia de R$ 0,30 por cota. Caso o espaço livre seja locado (100%) provavelmente as distribuições irão dobrar.

No momento em que escrevo o guia, TRXL11 está sendo negociado próximo dos R$ 82,00. Em minha opinião, o mercado está precificando o fundo um pouco alto.

Analisando as distribuições junto do valor de mercado, podemos identificar uma rentabilidade próxima dos 0,36% ao mês! Ou, 4,39% ao ano!

Rentabilidade bem inferior a outros FII que temos no mercado. Caso a vacância seja reduzida, essa rentabilidade poderia saltar para casa dos 0,70% ao mês, ou 8,70 ao ano!

Lógico, se o fundo conseguisse preencher todos os espaços, alugando tudo, provavelmente  a cota de TRXL11 sofreria mais uma valorização.

Enfim, acredito que o fundo possui um bom espaço para valorizar ainda mais as cotas. Sendo que o seu valor patrimonial é de R$ 105,00!

Sem falar que existe bastante espaço vago no fundo. Com a recuperação econômica, é possível que haja uma nova procura por galpões.

Vamos aplicar a TRXL11 uma simulação para saber se desde 2012 até hoje (2018) o fundo teria conseguido entregar uma boa rentabilidade.

Nessa simulação vamos supor que o investidor tenha adquirido 10 cotas de TRXL11 e permanecido aplicado até hoje (2018).

Ainda na simulação vamos fazer uma comparação entre o valor investido nas cotas, contra o valor de um mesmo investimento (com os mesmos valores), porém em letras do Tesouro Selic, ou aplicação similar (entregando 100% da taxa Selic, sem descontos de despesas e nem de impostos).

As comparações entre os investimentos são de suma importância! FII são considerados ativos de risco, uma vez que os valores de mercado dos mesmos podem sofrer alterações constantes.

Como se isso não fosse suficiente, os fundos, em grande parte, investem em imóveis.

Os empreendimentos podem ficar vazios de uma hora para outra, como também, aqueles que estão à venda, podem demorar muito para serem vendidos, ocasionando uma alta nas despesas do fundo.

Esses tipos de situações podem ocorrer com qualquer FII, por isso temos que ficar atentos. Só lembrando que quanto maior o risco, maior podem ser os ganhos!

Segue tabela com a evolução as distribuições e corrigidas pela taxa Selic:

Levando em consideração um investimento inicial de R$ 1.080,00 em TRXL11, o investidor, ao longo desses 6 anos, teria uma rentabilidade de 68% com o fundo.

Nesse cálculo eu  levei em consideração o valor investido para comprar as 10 cotas de TRXL11, e fiz a divisão pelo valor auferido com as distribuições no período, acrescido dos rendimentos com o Tesouro Selic (ou qualquer outro produto de renda fixa que ofereça rendimentos de 100% do DI, ou da Selic).

Pegando esse rendimento de 68% e dividindo o mesmo em 6 (6 anos), o rendimento médio seria de aproximadamente 11% ao ano.

Nada mal! Definitivamente não é ruim. Uma vez que muitos produtos de renda fixa vêm tendo desempenho bem pior do que isso.

Vale destacar que as distribuições dos FII são isentas de IR. Sendo que os FII, por serem investimentos mais arriscados que os tradicionais produtos de renda fixa, acabam tendo um retorno mais interessante.

Analisando as distribuições que já ocorreram, e as próximas, não seria nenhuma surpresa ver o valor investido, voltar para o cotista em menos de 10 anos.

Na próxima imagem vamos acompanhar o desenvolvimento do mesmo valor investido nas cotas, mas agora, aplicado em letras do Tesouro Selic, segue:

Em 2012 TRXL11 tinha vacância mínima. Sendo que as distribuições rondavam na casa dos R$ 0,70 ou até mais.

Com o passar dos anos, os inquilinos acabaram saindo dos galpões, e novos foram entrando. Sem falar que nesse meio tempo, o Brasil passou por uma das piores recessões já vistas.

O fundo é bom, mas infelizmente não vem conseguindo oferecer um bom retorno, em comparação ao Tesouro Selic. Somando o valor atual de TRXL11 mais o valor das distribuições corrigidas pela Selic, o investidor teria algo próximo dos R$ 1.560,00. Sendo que o saldo final com aplicação no Tesouro Selic, (dos R$ 1.080,00 iniciais) foi de R$ 1.991,15. O meu próximo alvo é BMLC11!

BMLC11B

BLMC11B representa outro tipo de fundo. Agora estamos falando sobre lajes corporativas! No caso de BMLC11B estamos falando de um fundo com participação em dois edifícios. Um dos edifícios está localizado em São Paulo e outro no Rio de Janeiro.

Em 2012 BMLC11B não tinha tanta vacância, e as distribuições estavam muito boas.

Porém o cenário econômico acabou mudando bastante. Lembrando que em 2012 a taxa de juro estava em queda, mesmo observando que a inflação permanecia acima da meta (mas abaixo do teto).

Atualmente o fundo conta com uma vacância alta. Não chega a ser equivalente ao TRXL11, porém continua sendo alta. Segue trecho do relatório do fundo:

A vacância é superior aos 30%! Bastante coisa! Analisando os locatários, na parte superior ao gráfico da vacância, o leitor pode identificar bons inquilinos (ao menos pelo que eles representam no mercado).

Estamos falando de empresas como a Sony, Hypermarcas e a Brookfield.

Além desses dados temos os business das empresas que ocupam os empreendimentos do fundo, sem falar do pequeno DRE na parte superior. Desde 2012 até hoje (2018) o valor da cota teve uma boa variação.

No caso, o fundo vem tendo uma desvalorização das cotas. Infelizmente muitos fundos passaram por grandes perdas no mercado.

Mesmo assim as distribuições realizadas durante esse período compensaram parte dessa oscilação, ou melhor, da desvalorização.

Destacando que em 2012 BMLC11B poderia ser adquirido por R$ 112,00 a cota, enquanto atualmente o fundo é negociado próximo dos R$ 82,00!

Voltando aos anos de 2012, BMLC11B chegou a ficar próximo dos R$ 120,00 na época (se não me engano). Fato que não ocorreu mais desde então.

Durante esse período, o fundo realizou boas distribuições. Segue quadro com a rentabilidade:

Essa tabela contém as distribuições de Julho/2016 até Janeiro/2018. Ao longo desse período o valor das distribuições variou bastante.

Em Setembro/2017, por exemplo, o fundo distribuiu pouco mais de R$ 0,30 por cota. Já em Agosto do mesmo ano, o pagamento foi de R$ 0,81!

Ao analisar a coluna do valor patrimonial podemos detectar que houve uma desvalorização. Não consegui achar mais informações sobre essa redução no valor patrimonial.

Mas provavelmente houve uma avaliação dos edifícios, fato que deve ter culminado com a redução no valor dos mesmos.

Simulação levando em consideração um investimento de R$ 112,00!

Observando a variação de aproximadamente R$ 30,00 no valor da cota (2012 até 2018) será que as distribuições poderiam ter compensado a desvalorização da cota?

Nessa simulação vamos fazer a mesma coisa do que na última simulação. Os valores distribuídos serão calculados junto a uma correção, que nesse caso será sobre a Selic (como se fosse o Tesouro Selic).

Vamos supor que o investidor tenha adquirido 10 cotas de BMLC11B, ou seja, investiu R$ 1.120,00 no fundo. Hoje, o seu valor aplicado seria de R$ 820,00! Uma redução de R$ 300,00!

Segue tabela com os valores referentes às distribuições e os reinvestimentos em Tesouro Selic! Lembrando que vou utilizar a correção da própria taxa Selic na simulação (uma vez que o Tesouro Selic segue de perto a taxa básica de juro):

As distribuições mais os rendimentos atrelados ao Tesouro Selic, geraram ao investidor,  a quantia de R$ 786,40 mais os R$ 820,00 (referente às cotas) o valor de R$ 1.606,40.

Ou seja, o investidor conseguiu alcançar certa valorização com o papel.

Infelizmente tal rendimento não foi suficiente para cobrir a rentabilidade que o investidor poderia ter ao aplicar todo o dinheiro em Tesouro Selic (no caso, investisse os R$ 1.120,00 iniciais).

Tal rentabilidade passaria da quantia dos R$ 2.000,00. E mesmo que o investidor tivesse investido na poupança durante esse período, a rentabilidade de BLMC11B continuaria sendo pior!

Ao menos, BLMC11B não perdeu para inflação! Lógico, se o investidor reinvestiu o capital especificamente em Tesouro Selic (ou qualquer outro investimento que replicou com fidelidade 100% da Selic ou do DI).

É caro leitor, BMLC11B não foi tudo aquilo, pelo menos não até agora.

Se ajudar para alguma coisa, houve sim fundos que conseguiram durante esse período de 6 anos, gerar renda superior aos índices aqui demonstrados (Selic e poupança).

Mais para frente vamos analisar tais fundos e mostrar os seus rendimentos corrigidos e devidamente comparados.

Segue tabela com a evolução do investimento inicial, mas desta vez aplicado em Tesouro Selic:

Se investindo em BMLC11B e utilizando os recursos para aplicar em Tesouro Selic o investidor conseguiu alcançar a quantia de R$ 1.606,40, investindo tudo em Tesouro Selic o rendimento seria ainda melhor!

Nesse caso podemos ver que a queda de R$ 30,00 por cota influenciou bastante na rentabilidade do ativo.

Se ao menos, as cotas de BMLC11 tivessem conseguido o mínimo de valorização, é bem provável que o investimento no FII tivesse alcançado performance melhor que o investimento integral em Tesouro Selic.

Se o tempo de investimento tivesse  10 anos de duração, talvez a rentabilidade através das distribuições somadas ao juro do Tesouro Selic conseguisse alcançar o desempenho melhor.

O leitor pode ficar tranquilo que faremos essa simulação com outros fundos! Vamos avaliar outro ativo da carteira, dessa vez é hora de BBVJ11!

Mas antes disso devo ressaltar o seguinte! Nos meus cálculos foi utilizado 100% da taxa Selic!

O Tesouro Selic, provavelmente (devido às taxas do Tesouro) acaba tendo uma rentabilidade de 95%.

Eu também estou desconsiderando as possíveis taxas de administração praticadas por corretoras e os impostos retidos no momento do resgate.

BBVJ11

Esse fundo, talvez, seja o com a maior desvalorização dentre os ativos já mostrados.

BBVJ11 é bem parecido com BMLC11B, porém é composto somente de um empreendimento, localizado em São Paulo.

Na época, quando começou a ser negociado no mercado, o empreendimento ainda estava em construção. A rentabilidade vinha através da renda garantida!

Fato similar ocorreu com WPLZ11B e BMLC11B. Os dois fundos também trabalharam no início com a renda garantia.

Pelo fato de BBVJ11 ter um empreendimento novo, que nem estava pronto ainda, ou seja, não havia inquilinos, a administração do fundo decidiu lançar o mesmo com uma renda garantida.

De acordo com os relatórios gerenciais, o habite-se do imóvel ainda saiu em 2012, ou seja, ele já estava começando a operar nesse período.

Porém o negócio não foi dos melhores, sendo que a renda distribuída após o fim da renda garantida, nunca chegou a bater o valor garantido.

Só para ser ter uma ideia do tamanho da queda do fundo, segue o gráfico mostrando o desempenho do mesmo desde Março de 2013 até hoje:

Dos R$ 120,00, BBVJ11 rolou ladeira abaixo até chegar aos R$ 60,00! O fundo simplesmente perdeu metade de seu valor em 5 anos!

Ressaltando que estamos falando do valor de mercado do fundo, não o seu valor patrimonial.

Mais do que isso, como a renda garantia remunerava os cotistas a uma taxa próxima dos 9% ao ano.

Atualmente, a rentabilidade do fundo também sofreu grande redução.

Talvez com a melhora do cenário econômico, e após as eleições (se tudo der certo, com a vitória de um bom candidato) as coisas melhorem ainda mais, inclusive para BBVJ11.

Em 2015 acredito que foi um dos piores anos que o Brasil já teve. Com as correções nos preços, e a tentativa de voltar para uma política econômica mais liberal, o Brasil viu a inflação subir muito, os juros acompanharem tal aumento, e por outro lado a economia caiu.

Talvez o negócio tenha sido tão forte, e o medo foi tão grande, que tudo isso acabou culminando com o impeachment da presidente na época.

Segue tabela com histórico de rendimentos de BBVJ11, com os valores desde 2011.

Essa tabela foi retirada do relatório administrativo referente Agosto/2017 (não haverá o total de rendimentos de 2017).

É notável que as distribuições por cota, obtiveram uma grande redução durante os últimos 5 anos.

De 2011 para 2012 ainda houve uma valorização, porém esse ganho acabou revertendo e virando.  Depois houve quedas consecutivas no valor da cota.

Ainda em 2015 houve um princípio de melhora, porém as quedas foram contínuas até 2017.

Fica nítido que no mínimo, o lançamento do empreendimento não ocorreu na melhor época.

O mais engraçado disso tudo, é que o ano de 2012 foi um dos melhores períodos para o mercado de FII.

Além da criação do índice de fundos imobiliários, o IFIX, o mercado passou por uma grande expansão nessa área.

Vários fundos novos foram criados, e com isso, o mercado de FII ganhou mais notoriedade.

Sem falar que o empreendimento é praticamente novo. Com poucos anos desde a sua inauguração.

Quem sabe com uma retomada econômica mais forte, novas empresas venham se estabelecer em São Paulo, isso poderia favorecer BBVJ11 que possui bastante espaço vago.

De acordo com o relatório gerencial, podemos ver que  a vacância do empreendimento ainda é alta, segue:

A partir de Setembro o empreendimento ficou com um inquilino a menos, fato que aumentou a vacância, passando dos 50% do imóvel.

Novamente temos uma chance de conseguir uma boa rentabilidade, em caso de novos inquilinos aparecerem, e assim, permanecerem no imóvel, como também há o risco de perder ainda mais, caso os atuais inquilinos resolvam sair do empreendimento.

O valor patrimonial da cota também sofreu uma grande queda durante todo esse período. É possível encontrar duas datas em que houve uma correção maior no valor patrimonial do fundo.

No ano de 2015 o valor da cota despencou dos R$ 114,15 para os R$ 80,28! Uma queda de mais de 29%!

Já em 2017 houve mais uma grande desvalorização, fazendo o valor por cota chegar aos R$ 60,00!

Analisando tudo agora, podemos ver que o BBVJ11 não foi um bom investimento.

Mesmo se tratando de um empreendimento “novo” com poucos anos de uso, ele não “vingou”.

Sendo que o se valor patrimonial foi dos 270 milhões de reais para aproximadamente 162 milhões de reais. O empreendimento perdeu 40% do seu valor em questão de poucos anos.

Vamos aplicar a mesma simulação feita em BMLC11B, agora em BBVJ11, segue tabela com o resultado das distribuições mais o resultado do reinvestimento em Tesouro Selic:

Novamente levamos em consideração o investimento inicial de 10 cotas, sendo que o valor da aplicação foi de R$ 1.160,00.

Após todos esses anos (Março 2012 até Fevereiro 2018) o valor da cota no mercado se encontra em R$ 60,00, ou seja, o valor total do investimento é de R$ 600,00!

Temos uma diferença de R$ 560,00! Infelizmente as distribuições somadas ao rendimento da Selic durante esse período não chegou a compensar as perdas do investimento.

Mas o prejuízo final foi bem reduzido. Querendo ou não, mesmo se mantendo comprado no fundo, durante todo esse tempo, o investidor de BBVJ11 teria um perda de pouco menos de 10% sobre o valor aplicado.

Comparado a outros ativos no mercado, como ações, talvez BBVJ11 não tenha sido tão ruim. Estou-me referindo das perdas que poderia ter sido maiores.

Chegamos à conclusão que o investimento das distribuições em outras formas de investimento é essencial. Dependendo do tamanho das distribuições, o investidor poderia facilmente comprar mais cotas do FII.

Ainda falando sobre BBVJ11, confiar somente no valor patrimonial destacado pelo fundo, às vezes não é uma boa.

Principalmente, quando o investidor quer comprar o FII pensando em seu valor patrimonial (no caso de uma venda, provavelmente o fundo vai tentar obter ganho em cima do valor patrimonial).

Observando isso, o mais sensato é fazer uma pesquisa de mercado

Pesquisando o Valor Patrimonial do Fundo

Através da internet a pesquisa pelos preços na região do empreendimento ficou bem fácil! A estratégia é a seguinte:

  • Primeiro: Localização do empreendimento alvo da comparação de valores. No caso, vamos fazer sobre o edifício do fundo BBVJ11.

Para encontrar a localização exata o investidor pode procurar o endereço no relatório mensal, informes, ou na própria oferta pública e demais documentos.

  • Segundo: Após encontrar a localização, o investidor já pode lançar o endereço em sites de imobiliárias, e procurar por imóveis que possam ser similares ao do fundo.

Nesse caso estamos falando de um edifício corporativo. Portanto não podemos utilizar casas residências para comparar o preço, correto? Vamos procurar por imóveis que sejam corporativos também.

  • Terceiro: Achando algum imóvel que esteja bem próximo do empreendimento, vamos analisar o mesmo. Identificando o preço pelo metro quadrado, teremos uma média do preço dos imóveis da região.

Por se tratar de uma pesquisa “caseira” é preciso avaliar mais imóveis da região, e com preferência para empreendimentos que estejam bem próximos ao imóvel do fundo.

Inclusive propriedades que estejam no mesmo lado da rua. Até o lado da rua pode gerar diferenças substanciais no preço do empreendimento. Lógico, a idade do imóvel e a conservação do mesmo também!

  • Quarto: Depois de coletar todas as informações, chegou a hora de comparar os valores com o metro quadrado da região, e o valor patrimonial do fundo, além do preço de mercado.

O correto aqui é não encontrar diferenças entre o preço patrimonial e o valor do metro quadrado da região.

Na verdade até pode haver certa diferença (respeitando as comparações entre os imóveis), mas deve ser algo sutil.

Se não houver empreendimentos similares ao imóvel do fundo, então as diferenças podem ser maiores.

Nessa situação fica mais difícil avaliar se o valor patrimonial está correto ou não.

Avaliando o Valor de BBVJ11

Hora de botar em prática a análise! Vamos trabalhar com o fundo BBVJ11 mesmo!

O empreendimento se localiza no estado de São Paulo! Vamos buscar informações nos relatórios!

O estudo é algo fundamental antes de realizar qualquer investimento.

Durante todo o guia eu vou ressaltar alguns pontos dessa análise que vou mostrar aqui.

Gostaria de mencionar que tal estudo não é técnico, e não levam em consideração diversos fatores que podem influenciar na decisão de venda e compra de empreendimentos.

Ainda mais dos imóveis que estamos tratando no guia! Mas o estudo pode dar um horizonte ao investidor, mostrando se na região do empreendimento existem outros imóveis similares, e se os mesmos estão à venda.

Agora vamos dar seguimento com a análise do fundo. No caso de BBVJ11 o negócio fica ainda mais fácil, uma vez que o empreendimento que faz parte do fundo está localizado no: Cidade Jardim Corporate Center, segue:

Pesquisando pelo nome do conjunto de edifícios, do qual o imóvel alvo faz parte, achamos sua localização em São Paulo.

Agora, com o nome das ruas que estão perto da região podemos procurar por outros empreendimentos que possam estar à venda.

Em nosso caso, acabei optando por procurar imóveis na região do empreendimento mesmo (sem especificar as ruas).

Na busca, acabei colocando a região: Jardim Panorama.  Encontrei bastante coisa por sinal.

Novamente, devo ressaltar que essa avaliação, ou estudo não é algo técnico.

É mais uma solução prática para avaliar se o valor patrimonial está, ao menos, próximo do valor de mercado da região.

Avaliar um empreendimento definitivamente não é uma coisa fácil. Exige estudo e toda uma análise, mais criteriosa e técnica.

Fato que eu confessos para vocês caros leitores:  eu não sei. Não tenho tal conhecimento na área.

Mas tenho a curiosidade, ao menos, de pesquisar pelos preços de outros empreendimentos na região do fundo.

Existem outras coisas que deveriam ser averiguadas, como o tempo que tal imóvel permanece a venda ou se o empreendimento em questão é novo.

Mas por enquanto vamos ver o primeiro imóvel de nossa busca, segue:

Infelizmente em minhas buscas acabei não encontrando nenhum imóvel comercial, ou escritórios a venda na região.

Portanto, acabei analisando qualquer tipo de imóvel. Existem diversos apartamento a venda na região Jardim Panorama, fato que vá nos ajudar a avaliar o valor patrimonial do fundo.

Eu achei até terrenos baldios na região, porém acredito que seja melhor trabalhar com apartamentos.

Esse primeiro apartamento que peguei, está localizado na Rua Pedro Avancini.

De acordo com essa localização, o apartamento fica aproximadamente 650 metros do: Cidade Jardim Corporate Center!

Para uma cidade como São Paulo, tal distância é bem pequena! De carro o motorista leva 4 minutos para chegar até lá. Se for caminhando, o percurso pode ser realizado em 9 minutos.

O primeiro imóvel de nossa avaliação é esse apartamento de 2 quartos.

O empreendimento possui um valor por metro quadrado de R$ 9.246,00!

Agora vamos pegar a área total do edifício do fundo BBVJ11 e multiplicar pelo valor do metro quadrado desse imóvel.

Assim teremos uma noção do preço do empreendimento, se o imóvel tivesse as especificações do apartamento (por exemplo), segue:

O edifício possui mais de 22 mil metros quadrados disponíveis para locação. Então vamos utilizar essa métrica como parâmetro para definir o valor patrimonial do mesmo.

Multiplicando o valor do metro quadrado pelo total da área de BBVJ11 encontramos:

22.465 (área do edifício) x R$ 9.246,00 (preço do metro quadrado do apartamento) = R$ 207.711.390 (Valor patrimonial).

Encontramos nossa primeira avaliação do valor patrimonial! Agora vamos analisar o valor destacado pelo próprio fundo.

De acordo com os últimos relatórios de BVJJ11 o valor é de R$ 154.005.000!

Uma diferença bem alta! Mas nessa avaliação temos vários fatores que podem influenciar nessa diferença. Um deles está relacionado à própria localização.

Por mais que o bairro seja o mesmo, o apartamento não está na mesma rua. A favor do edifício alvo de BBJJ11 temos o fato de ele ser comercial. Empreendimentos comerciais costumam ter o metro quadrado mais caro do que os residenciais.

Continuando a avaliação: o preço por cota! Se o empreendimento fosse vendido por um valor próximo do apartamento (por exemplo) seria de R$ 76,64!

Para chegar a esse resultado dividimos o valor encontrado (207.711.390) pela quantidade total de cotas negociadas no mercado (2.710.000).

Tecnicamente, se o fundo conseguisse vender todo o empreendimento por um valor próximo ao calculado (76,64 por cota) os investidores poderiam alcançar um bom lucro.

Se o fundo não quisesse dar continuidade, ele poderia pagar aos cotistas, em forma de amortização, o valor da venda (isso sem contar os impostos).

Querendo ou não, para aqueles que compraram cotas com o valor próximo a R$ 60,00, conseguiriam, ao menos, um lucro de R$ 16,00 por cota!

Nada mal! Mas é lógica, essa possível venda não ocorreria do dia para noite, e muito provável, demoraria muito tempo.

Tempo que faria com que o possível lucro obtido com a venda, não fosse o suficiente para cobrir o tempo aplicado no fundo.

Levando em consideração que o fundo não distribuiu ganhos aos cotistas no último mês, e que tal situação pode ocorrer no mês seguinte, ao aplicar recursos no fundo (deixando de aplicar no Tesouro Selic, por exemplo) o investidor estaria deixando de ganhar dinheiro.

Ou pior, estaria perdendo para inflação! O seu poder de compra estaria se reduzindo aos poucos.

Vamos dar continuidade à avaliação do empreendimento. Constatamos que existe uma diferença grande entre a avaliação do imóvel pelo fundo e o preço de um apartamento na mesma região.

A diferença é de aproximadamente 34% a mais do que o valor destacado por BBVJ11. Vamos analisar outro site que traz o preço de imóveis. Dessa vez vamos falar sobre o site Agente Imóvel.

Nessa página o investidor vai ter em mão o preço médio cobrado pelo metro quadrado da região, segue:

O primeiro valor é referente ao metro quadrado cobrado pelo imóvel que estava analisando. Esse em específico tem quase o preço três vezes maior que o primeiro! O terceiro número é referente ao preço médio da região.

Novamente, tudo isso não é uma certeza que o preço de BBVJ11 seja maior, ou que o mesmo esteja abaixo do preço de mercado. Porém é interessante observar que o valor do metro quadrado cobrado por tais corretoras, em cima de imóveis residências seja substancialmente maior do que o próprio preço de avaliação de BBVJ11.

O preço médio da região é de R$ 19.339 praticamente o dobro do valor do primeiro apartamento, que utilizamos na análise.

Só para constar, multiplicando a média do metro quadrado da região, pela quantidade de metros de BBVJ11, temos o seguinte valor:

22.465 (área do edifício) x R$ 19.339,00 (preço médio do metro quadrado da região) = R$ 434.450.635 (Valor patrimonial).

O valor por cota seria de R$ 160,00! Praticamente o triplo do valor negociado em bolsa e patrimonial!

Baseado nesse estudo, ou de repente, com mais análises, inclusive, se deslocando até o empreendimento para conhecer a região e o próprio edifício, o investidor poderia sim, tomar uma atitude. Investir ou não? Eis a questão!

O próximo FII a ser alvo de nossa análise é AEFI11

AEFI11

AEFI11 teve um desempenho, ao longo desses 6 anos, bem diferente, em comparação aos fundos: WPLZ11, BMLC11B e BBVJ11.

Além de contar com valorização no valor da cota, o fundo também teve aumentos em suas distribuições.

Ganho na valorização e nas distribuições! Já falamos um pouco sobre AEFI11 lá no início do guia.

Recordo-me que AEFI11 acabou tendo uma desvalorização pouco tempo depois de seu lançamento.

Mesmo assim o fundo não deixou de interessar os investidores no mercado. Sendo um fundo com bastante liquidez na bola.

AEFII11 é um fundo que possui duas propriedades vinculadas a uma instituição de ensino.

Sendo que existe um contrato de longo prazo assinado com a mesma.

Coisa que traz certa segurança para os cotistas; Além das correções anuais nas distribuições.

Por outro lado existe um risco quando temos somente um inquilino. A perda desse mesmo inquilino pode comprometer por inteiro os rendimentos do fundo.

Se por um lado temos a garantia de receber os aluguéis, somado a um contrato de longo prazo, por outro temos o risco de perder tudo isso, somente com uma rescisão.

Existem outros fundos que possuem contratos de locação parecidos ao do AEFI11.

A rescisão não é o único risco, mas a revisão do contrato também pode ocorrer.

O fundo do qual estou falando é o NSLU11 (Hospital Nossa Senhora de Lourdes).

Há alguns anos o hospital (único inquilino) solicitou a revisão do contrato. Fato que trouxe certa volatilidade a cota no mercado.

Vamos averiguar cada uma dessas informações  com calma. Primeiro vamos analisar os empreendimentos, segue:

 

De acordo com o próprio relatório do fundo, AEFI11 trabalha com o desenvolvimento de projetos para a instituição de educação.

Por isso temos terrenos, e não os empreendimentos já concluídos. A instituição de ensino que estamos falando é a Kroton.

Antes era a Anhanguera, porém houve a aquisição da mesma pela Kroton. Fato que acabou alterando o “inquilino”.

Bom, observando o inquilino do fundo, acredito que temos uma boa empresa.

A Kroton, se não é a maior instituição de ensino do Brasil, é uma das maiores! Inclusive do mundo.

Portanto o fundo possui um bom parceiro! Voltando as atenções aos terrenos, temos dois no fundo.

Ambos não estão prontos, e parece que a própria Kroton não pensa em dar continuidade nas obras.

Coisa que o fundo já está em alerta, analisando uma possível trocar de propriedades junto a Kroton.

Só para complementar, a validade do contrato com a Kroton é de 15 anos. Então o vencimento é para 2026!

Agora vamos analisar o desempenho das cotas no mercado, desde o início, lá em 2011! Segue:

Agora sim temos um fundo que obteve dentro desse período uma rentabilidade muito boa.

Levando em consideração que no seu lançamento as cotas poderia sem adquiridas por R$ 100,00 cada, a valorização de AEFI11 nesse período, foi de 66%!

Dividindo, em uma conta burra, o investidor teria em média um ganho de 9,4% ao ano!

Nada mal não é mesmo? Levando em consideração nossa atual taxa Selic, esse ganho representa 139% do DI!

Vamos fazer uma análise mais elaborada em cima do desempenho de AEFI11.

Do mesmo jeito que fiz com BMLC11B. Vamos supor que o investidor tenha adquirido AEFI11 em 2012, e com as distribuições, o mesmo tenha investido tudo, no Tesouro Selic.

A base dos cálculos será a mesma. 100% da taxa Selic, imaginando que o investidor tenha comprado 10 cotas de AEFI11 em Março de 2012, pelo preço de R$ 103,00 cada cota.

O investimento total foi de R$ 1.030,00. Depois vamos trazer a tabela levando em consideração o mesmo investimento, porém em letras do Tesouro Selic.

Devido à boa rentabilidade que o fundo trouxe durante esses anos, acredito que o resultado obtido será bem melhor! Segue tabela:

Ao final, o cotista de AEFI11 teria aproximadamente o valor de R$ 965,88 em distribuição mais os rendimentos vinculados ao Tesouro Selic.

Mas ainda falta somar o valor de mercado de AEFI11!  Nesse  momento o valor da cota seria de R$ 166,00 cada, ou R$ 1.660,00 (totalizando as 10 cotas).

O rendimento total de AEFI11 seria próximo dos R$ 2.625,00! Ou 39% a mais do que o mesmo valor aplicado em Tesouro Selic.

Definitivamente o ganho de AEFI11 durante o período foi muito superior às rentabilidades de BMLC11B e BBVJ11.

Somando os valores dos três fundos, teríamos a quantia de R$ 5.276,00.

O valor investido para chegar a essa quantia seria de R$ 3.310,00! Imaginando que o investidor tivesse uma carteira com os três fundos (mantendo as proporções que utilizamos) a rentabilidade da mesma seria de 59%!

Lembrando que isso foi alcançada através dos investimentos em letras do Tesouro Selic.

Não há dúvidas que o investimento das distribuições é algo essencial  na hora de dar performance a carteira.

Para dar continuidade nas simulações, vamos analisar a tabela com o valor inicial (R$ 1.030,00) em letras do Tesouro Selic.  Segue tabela com a progressão dos rendimentos:

AEFI11 ganhou de lavada em comparação ao investimento em Tesouro Selic.

O resultado da aplicação em Tesouro Selic foi de R$ 1.869,50! Bem inferior ao ganho apurado de AEFI11 mais os investimentos em Tesouro Selic (R$ 2.625,00).

Caso o destino da aplicação fosse o Tesouro Selic, ao invés dos FII, o resultado obtido pelos três fundos juntos (BMLC11B + BBVJ11 + AEFI11) chegaria próximo dos R$ 6.007,00!

Valor bem maior do que os R$ 5.276,00 obtidos com a aplicação nos fundos somado ao investimento das distribuições em Tesouro Selic. Se a carteira tivesse uma construção mais voltada para AEFI11, talvez a rentabilidade pudesse ser sim, superior ao Tesouro Selic.

Lembrando que nessa análise não estamos levando em consideração a composição da carteira da simulação, e sim 10 cotas de cada FII.

Resumindo, por mais que AEFI11 possa oferecer certo risco vinculado ao seu único inquilino, os rendimentos e o longo contrato são fatores que pesam a favor do fundo.

Talvez, para não se expor tanto ao FII, o investidor poderia investir uma parcela pequena da carteira em AEFI11, e assim, ao menos, manter parte do dinheiro em um ativo com rendimento alto.

Vamos dar continuidade às análises dos fundos, agora chegou a hora de falar sobre RNGO11!

RNGO11

Mais um fundo que possui lajes corporativas como empreendimento alvo.

Dessa vez são 2 edifícios que se localizam na região de Alphaville em São Paulo. RNGO11 também é um fundo que inaugurou em meados de 2012. Tendo certas semelhanças com BBVJ11 e BMLC11B.

Inclusive no que tange a renda garantida! RNGO11 possui diversas unidades em cada um dos edifícios, e assim, conta com certa diversidade de inquilinos.

Novamente, por um lado isso é bom e por outro, não tanto. Uma rescisão antecipada ocorre com mais frequência, ou seja, temos certa rotatividade de inquilinos. Por outro lado, o fato de não ficar refém de um inquilino, oferece um pouco mais de segurança.

Enfim, contratos com vencimento mais longos, como ocorre com outros fundos (que podem inclusive passar dos 10 anos) ocorrem com menos frequência em RNGO11.

Em 2012 os edifícios estavam sendo lançados, e as empresas que estavam alugando as salas eram boas companhias.

Estou falando da Universal Studio, Adidas, entre outras. Sendo que boa parte dos vencimentos das locações superavam os 5 anos (na época, em 2012). Vamos analisar a atual situação do fundo com relação à vacância, segue:

 

Somando os dois edifícios, encontramos somente 6 unidades vagas! Em um total de 52 unidades.

Ou seja, RNGO11 está quase todo locado! Em comparação direta com BBVJ11 e BMLC11B, RNGO11 não está nada mal!

Comentei antes sobre alguns inquilinos do fundo, é possível ver que no Bloco C, ainda existe a Adidas como inquilina.

Pelo que vejo a Universal não está mais, mas temos a Warner e Smiles marcando presença nos edifícios.

Ter companhias renomadas no edifício, também valoriza o imóvel. Atraindo novos inquilinos.

Outro fato positivo que é digno de ser mencionado está relacionado aos vencimentos dos contratos.

Boa parte deles é para depois de 2020! Ao menos, temos dois anos para se preocupar com tais aluguéis.

Lógico a rescisão antecipada sempre pode ocorrer, mas levando em consideração, somente o contrato, ainda existe um bom tempo.

Agora vamos dar uma olhada à rentabilidade do fundo. Quando RNGO11 foi lançado, o preço por cota foi fixado em R$ 100,00.

No momento em que escrevo o guia, a cota está sendo negociada próximo dos R$ 96,00! Segue gráfico:

Sabendo que o valor inicial da cota era de R$ 100,00, tecnicamente, o valor da mesma não alterou muito, até o presente momento.

Lógico, o gráfico vem mostrando que houve altos e baixos ao longo desses anos.

RNGO11 chegou a cair bastante. Beirando os R$ 60,00! Perdendo, quase metade do seu valor.

Mas nos últimos anos o fundo veio se recuperando até alcançar o atual valor.

Fora o valor da cota, as distribuições de RNGO11 são muito boas também.

A rentabilidade inicial, quando havia a renda garantida, era de aproximadamente 10% ao ano.

Levando em consideração o valor da cota em R$ 100,00, a distribuição girava em torno dos R$ 0,83. Depois, com o término da renda garantida, o valor sofreu uma redução.

Na próxima tabela vamos analisar como ficaria se o investidor tivesse comprado 10 cotas de RNGO11.

Simultaneamente, vamos fazer a soma das distribuições corrigidas pela Selic. Simulando um cenário onde o investidor utiliza as distribuições do fundo para investir em Tesouro Selic ou produto financeiro similar, segue:

Após o termino da renda garantida, as distribuições de RNGO11 oscilaram um pouco, tendo uma tendência de queda.

Por conta disso, o valor das distribuições mais o rendimento atrelado ao Tesouro Selic não chegou a somar tanto ao valor das cotas do FII.

Somando os R$ 960,00 (que seriam referentes ao valor das 10 cotas no preço de hoje) e o valor corrigido das distribuições, o rendimento de RNGO11 chegaria a R$ 1.631,00!

Infelizmente, como veremos na próxima tabela, se o investidor optasse por aplicar os recursos iniciais (R$ 1.000,00) em Tesouro Selic alcançaria uma rentabilidade melhor.

Acredito que se o tempo de análise fosse maior, o resultado poderia ser outro.

Uma vez que as distribuições poderiam aumentar, ou até o valor da cota se valorizar no mercado.

Isso é um dos motivos para os FII serem tão interessantes. Enquanto o investimento em títulos de renda fixa nos oferece ganho atrelado a uma taxa de juro ou índice, os FII possuem duas formas de remunerar o investidor:

  • Através da valorização das cotas ou
  • Por meio dos ganhos com as distribuições.

Segue tabela com o desempenho do dinheiro, se fosse aplicado no Tesouro Selic:

Com mais de R$ 100,00 de diferença, o investimento em RNGO11 não conseguiu superar a rentabilidade do título do Tesouro.

Mesmo assim, a diferença não foi tão grande. Porém, é fato que devemos sempre analisar o risco ao investir em FII, ou qualquer ativo negociado em bolsa.

Querendo ou não, os ativos negociados em bolsa possuem o risco atrelado aos seus preços.

No dia em que você comprou, determinado ativo está custando X, mas logo em seguida, em menos de um minuto ele já vale X+1, e assim por diante.

Essa volatilidade, ou incerteza sobre os ganhos ou possíveis perdas deve ser levada em consideração na hora de investir em FII.

Pegando o Tesouro Direto como comparação, temos o Tesouro Nacional como garantia, e nos títulos bancários (como CDB, LCI, LCA e LC), temos o FGC, então é preciso avaliar com muito mais cuidado as proporções dos investimentos em cada segmento (renda variável e fixa).

No mínimo, os ganhos que tais ativos  de risco podem oferecer deve ser superior aos papéis de renda fixa.

RNGO11 sem dúvida se mostrou ser um bom fundo, porém não conseguiu proporcionar performance compatível ao fundo AEFI11. Fato que decepciona qualquer investidor.

O próximo fundo alvo de minha avaliação será JRDM11!

JRDM11

Mais um fundo que possui participação em Shopping Center! Dessa vez não é o West Plaza e sim o Shopping Jardim, que fica no Morumbi, São Paulo capital.

Em 2012 o fundo ainda era novo. O shopping já estava em pleno funcionamento e ao contrário de WPLZ11B, os recebimentos do shopping chegavam mais próximo dos valores das distribuições.

Ou seja, a renda garantida cobria uma parte menor (em comparação ao WPLZ11B). Sim, JRDM11 também tinha renda garantida no início.

Tá certo que a diferença também não é das maiores, mas mesmo assim havia.

Confesso que minha análise a respeito dos dois fundos possui certos limites.

Na época que JRDM11 saiu no mercado, uma das coisas que chamou mais atenção, realmente era a renda garantida. Por outro lado, o fundo tinha um bom relatório gerencial e contava com um preço por cota interessante. Comparado a outros fundos.

O leitor pode identificar pela carteira que não existe fundo com o preço por cota superior aos R$ 1.000,00, por exemplo.

Vamos averiguar tal informação na imagem a seguir:

No mês de dezembro os ganhos do shopping foram bem superiores à renda garantida.

Porém nos outros três meses as distribuições tiveram ajuda da renda garantida.

Observando que temos esses dados, vamos comparar o mesmo período contra o fundo WPLZ11B, já que esse fundo também teve uma mãozinha da renda garantida. Segue:

Analisando os dados destacados, podemos ver que existe uma diferença considerável nas distribuições.

Isso também pode ser influenciado pela questão de vacância nos fundos.

Enquanto JRDM11 possuía, na época, em torno de 2% de vacância, WPLZ11B tinha quase 8%!

Realmente, a vacância na época teve sim, certa influência sobre as diferenças dos rendimentos.

Querendo ou não, a ocupação das lojas é o cargo chefe dos rendimentos nos fundos de shoppings.

Na realidade, o aluguel é a principal renda em vários fundos, mas o que quero dizer realmente é sobre o consumo.

Nos últimos anos, para ser mais específico, lá em 2015 houve uma grande queda no consumo.

Essa queda permaneceu durante 2016, mas começou a ter, ainda no mesmo ano, uma movimentação de melhora.

Em 2017 o PIB já teve uma alta. Por isso, é natural que o consumo ressurja nesses próximos anos.

Fato que pode sim, impulsionar o rendimento nos shoppings. Isso pode ocorrer de duas formas, através da locação se mantendo mais próxima dos 100% do imóvel, ou do aumento nos aluguéis, devido a grande procura por lojas.

Acredito que o aumento nos aluguéis ainda não ocorreu devido aos índices de inflação ainda estarem baixos.

A partir do momento em que a inflação começar a se mostrar mais, é bem provável que os preços dos aluguéis iniciarem um movimento de alta. O negócio é ficar atento a índices como o IPCA e IGPM!

O leitor pode analisar tais números através das atas do COPOM. É possível ter acesso aos comunicados através do site do Banco Central.

Lá o investidor terá as expectativas dos principais economistas do Brasil.

Querendo ou não, esses números são importantes para ajudar na tomada de decisão.

Principalmente quando estamos prevendo crescimento econômico, ou aumento do PIB (Produto interno Bruto).

Essa é outra métrica útil na hora de avaliar se o comércio pode se beneficiar do contexto econômico.

Pelo menos em minha opinião, o PIB é outro sinal, além da inflação.

O leitor já sabe que JRDM11 tinha certa vantagem com relação às distribuições sobre WPLZ11B. Mas será que os rendimentos eram bons mesmo?

Segue tabela com os rendimentos de JRDM11:

Analisando a penúltima coluna, é possível identificar os pagamentos do fundo por cota.

Até a metade de 2016, ali em meados de Junho e Julho, JRDM11 ainda estava trabalhando com a renda garantida.

Depois os cotistas ficaram a mercê dos ganhos reais do fundo. Desde então o valor das distribuições oscilou bastante.

Inclusive nos últimos meses de 2017, o negócio ficou um pouco pior para o fundo.

As distribuições bateram os piores valores, chegando aos R$ 0,30 por cota.

Depois, em Dezembro/2017, a distribuição melhorou. Continuando a comparação com WPLZ11B, acredito que um dos fatos para que JRDM11 tenha distribuições melhores, sejam as poucas reformas (ou nenhuma) que o shopping teve.

As manutenções ou reformas exigem certo investimento. Valor que não vem do nada. Infelizmente, nessas horas, parte dos rendimentos pode sim, ser redirecionado para o fundo.

Foi possível ver isso em WPLZ11B, mas em JRDM11 não achei nada relacionado. Ao menos, não depois do encerramento da renda garantida.

Na verdade até existe gastos a título de benfeitorias, mas nenhum valor extraordinário.

Na próxima imagem que vou colocar no trabalho vamos ver uma situação que ocorreu após o término da renda garantida.

O que acontece é que a empresa BR Malls, possui uma dívida em cobrança junto ao fundo.

O valor cobrado pela BR Malls é de aproximadamente R$  7.094.000,00!

Valor bem salgado não é mesmo? Pelo que podemos ler no trecho retirado do relatório mensal, o fundo ainda não fez os pagamentos referentes à dívida.

Essa cobrança surgiu após o término da renda garantia. Existe um prazo de 36 meses. Sendo que o prazo iniciou em 2016.

JRDM11 tem, ao menos até 2019 para quitar essa obrigação. Mesmo tendo uma quantidade mínima de vacância, o valor a ser quitado junto a BR Malls é bem alto.

Outro “probleminha” que identifiquei junto ao fundo, através dos relatórios gerências é a execução de uma sentença, onde JRDM11 deve pagar um valor superior aos 4 milhões de reais.

Fato que levou parte das receitas do fundo serem drenada para cumprimento da sentença. A retenção começou em agosto de 2017.

Segue imagem referente ao último relatório do fundo (Dezembro/2017):

Como se não fosse o suficiente, de acordo com o relatório gerencial do último mês (Janeiro/2018) o fundo também está pagando despesas administrativas retroativas, referentes aos períodos de Setembro/2016 e Agosto de 2017.

O valor passa dos um milhão e meio de reais, e serão pagas em 6 parcelas.

É importante ressaltar que no mesmo relatório, a taxa de vacância do fundo é de 0,1%! Praticamente zero!

Querendo ou não, por mais que o fundo tenha uma pequena vacância, a quantidade de despesas que o mesmo está tendo para arcar no momento, é bem alta, e possivelmente vai reduzir bastante suas receitas.

Do mesmo jeito que fiz com WPLZ11B, vamos analisar qual seria o saldo total, se todas as distribuições de JRDM11 fossem investidas em título do Tesouro Selic (desconsiderando custos e considerando uma rentabilidade de 100% da Selic).

Acredito que analisar as distribuições é importante, uma vez que os pagamentos mensais dos FII são um dos principais motivos para investir-nos mesmos.

Pelo menos, em minha análise, os pagamentos  efetuados de forma periódica pelos fundos podem contribuir muito para melhorar a diversificação da carteira do cotista, além de oferecer a possibilidade de viver de renda, Segue:

Até o início de 2018 JRDM11 rendeu bons resultados aos seus cotistas.

Mas ao pegar o valor investido em JRDM11, e  simulando uma aplicação em título do Tesouro Selic, será que a diferença seria grande?

Sim! Infelizmente, o fundo não conseguiria replicar a rentabilidade de um investimento dos mesmos padrões em letras do Tesouro Selic.

JRDM11 teve uma boa desvalorização desde 2012 até hoje. Nessa simulação, levamos em consideração um investimento inicial de R$ 1.046,00, (10 cotas). A simulação levou em consideração um investimento realizado em Outubro de 2012.

O desempenho entre as distribuições investidas em produtos que seguem a Selic, contra o investimento direto no Tesouro Selic, é uma ótima métrica, em minha análise.

Querendo ou não, o Tesouro Selic é uma forma de investimento muito interessante, uma vez que possui a segurança do Tesouro Nacional aliada a uma rentabilidade superior a poupança e com baixo custo.

O Tesouro Direto funciona como um investimento básico em minhas análises. Segue planilha com a evolução do investimento, se o mesmo fosse feito em letras do Tesouro Selic:

O próximo fundo alvo de minha análise será XTED11

XTED11

Esse fundo provavelmente foi uma das maiores tragédias do mercado de FII até o momento.

Não conheço todos os fundos que existem no mercado, mas XTED11 foi um dos fundos que acabei acompanhando desde o seu início. No começo, analisando o fundo parecia ser ótimo.

Com os recursos captados junto ao mercado, XTED11 tinha o plano de comprar 3 imóveis.

Até aqui tudo excelente, um fundo, que trabalharia com três imóveis em locais diferentes e alugados para firmas diferentes, enfim, algo bem diversificado.

Uma das propriedades foi locada para a Petrobrás, na época. A empresa estava bem, e o escândalo de corrupção ainda não estava em seu auge.

Estamos falando de 2012, nesse período ainda não havia crise então a coisa, ao menos, parecia normal.

O outro empreendimento estava locado para Peugeot, outra boa firma.

O empreendimento onde a Petrobrás estava locada era em Macaé no Rio de Janeiro.

Essa região é conhecida por abrigar instalações da firma, fato que fez sentido quando o fundo fez a aquisição do empreendimento para locar um escritório da empresa petrolífera.

Já o edifício da Peugeot ficava em São Paulo capital, outra boa região. Querendo ou não, São Paulo é um das principais capitais de negócios, e sede do setor financeiro nacional.

Então após fechar a compra de dois imóveis, o terceiro acabou não ocorrendo.

Sendo que o valor que seria utilizado na compra do mesmo foi amortizado para os cotistas, ou seja, foi devolvido.

Para aqueles que receberam a amortização e investiram o valor em outros investimentos, como o próprio Tesouro Selic, o resultado final foi excelente.

Mas para aqueles que viram potencial em XTED11 e resolveram comprar mais cotas do FII, provavelmente, até o momento em que escrevo o resultado não foi dos melhores.

Bom, tudo isso é um tanto quanto relativo, uma vez que devemos analisar a carteira como um todo.

Com certeza o investidor que possui todo patrimônio alocado em XTED11 ficou realmente decepcionado com o desempenho do mesmo. Mas para aqueles que tinham parcela menor em XTED11, o resultado foi ruim, mas não tanto. Segue fato relevante:

O pagamento de 22,65 por cota não foi nada maravilhoso, até porque a cota do fundo no mercado rapidamente seguiu o preço patrimonial.

Sem falar que as distribuições também não seriam as mesmas. Aliás, havia uma expectativa que o valor recebido pelo cotista poderia ser maior se o terceiro imóvel tivesse sido comprado e devidamente locado.

Mas enfim, isso tudo não ocorreu, os cotistas receberam a amortização, e os outros dois empreendimentos foram comprados e locados.

Até aqui também, tudo tranquilo. O mercado já estava avaliando o fundo com certa preocupação.

Uma vez que o preço de mercado do mesmo era relativamente mais baixo do que os outros FII similares.

Então o rendimento do cotista era alto para o valor investido (quanto maior o risco, maior deve ser o prêmio).

E dessa forma as coisas foram se encaminhando até o fatídico dia em que os dois principais inquilinos, resolveram sair dos respectivos imoevis.

Isso não ocorreu na mesma hora, mas foi no mesmo período. Fato que levou o preço das cotas para baixo rapidamente, o leitor vai poder conferir isso melhor através do gráfico, segue:

Gráfico só de queda! De 2016 até 2017 até houve uma leve alta, mas mesmo assim as perdas com o fundo foram enormes.

Vamos esquecer que o mesmo foi negociado no início por um valor próximo dos R$ 100,00. Vamos  levar em consideração o preço da cora por R$ 65,00.

Esse foi o preço aproximado que a mesma chegou após a amortização do valor do terceiro imóvel que não foi comprado.

Atualmente, pelo que podemos ver no gráfico, o valor de XTED11 ficou em R$ 26,20. Ou seja, uma queda na ordem dos 60%! Muita coisa!

Porém em minha análise essa não foi a pior coisa que poderia acontecer com o fundo. O pior mesmo foi às distribuições!

Após as saídas dos principais inquilinos de cada edifício, as distribuições se foram também.

Mesmo locando partes fragmentadas de cada um dos empreendimentos, o fundo não consegue gerar caixa mensal suficiente para cobrir as despesas e ainda pagar seus cotistas.

Vamos pegar como exemplo o fundo BBVJ11 (que também já ficou sem conseguir pagar os cotistas).

BBVJ11 ao menos, teve muitos meses com distribuições. Realizando o investimento (com as distribuições) em outros produtos de renda fixa, como o próprio Tesouro Selic, as perdas são parcialmente reduzidas.

Coisa que tecnicamente não ocorreu aqui, em XTED11, ou será que houve?

Vamos avaliar, segue tabela com as distribuições e seus possíveis rendimentos se fossem investidas em produtos financeiros indexados em 100% da taxa Selic.

Novamente a planilha será baseada em um investimento inicial de 10 cotas de XTED11.

O valor de mercado em Dezembro de 2012 era de R$ 103,00 por cota!

Então estamos presumindo um investimento inicial de R$ 1.030,00 em XTED11.

Lembrando que bem no início das distribuições houve a amortização referente ao terceiro imóvel que não foi adquirido.

Realmente, para aqueles que compraram XTED11 na oferta pública, ou investiram no FII no início, a amortização acabou ajudando um pouco.

Está certo que os investidores que entraram depois, precisaram aportar menos recursos para comprar as cotas. Fato que compensa um pouco o pagamento das amortizações.

No final, o que realmente interessa, é o destino das distribuições, e da amortização, segue a tabela:

O leitor pode ver que em julho de 2013 houve um aumento substancial no saldo das distribuições acrescido de 100% de Selic, correto?

Esse aumento foi provocado pelo pagamento da amortização das cotas do fundo. Observando o atual valor das cotas no mercado, as 10 cotas de XTED11 valeriam aproximadamente R$ 260,00.

Ou seja, o saldo investido mais o valor de mercado das 10 contas juntas seriam de R$ 988,00! Pouco abaixo do valor investido lá em 2012.

A diferença é de R$ 41,74. Posso tirar um fato positivo disso tudo, por mais que o investimento se mostrou ao longo do período horrível, com os cotistas perdendo mais de 50% do valor investido, as distribuições mais amortizações devolveram parte das perdas.

Lógico, o investimento em si foi ruim de qualquer jeito, porque além de não conseguir nem ficar com o valor investido, o cotista perdeu o poder de compra, uma vez que o valor investido não foi corrigido nem pela inflação. Claro, além disso, o investidor ainda pode avaliar se o preço dos imóveis, para ver se o valor está interessante.

Da mesma forma que fizemos com BBVJ11, vamos analisar os dois empreendimentos de XTED11. Os empreendimentos estão localizados em São Paulo e no Rio de Janeiro. Segue imagens dos imóveis:

Para procurar a localização do imóvel, eu coloquei o nome do edifício, GT Plaza (São Paulo) no Google.

O empreendimento fica na região de Santo Amaro. O preço médio do m2 da região fica na casa dos R$ 8.072,00.

Multiplicando o valor médio do metro quadrado da região pelo espaço total do empreendimento, temos o valor de R$ 52.855.456,00!

O valor que está sendo levantado pelo próprio fundo é de R$ 28.700.000,00!

Quase metade do valor encontrado. Está certo que o valor é um tanto quanto antigo.

O edifício GT Plaza foi construído em 1991. Querendo ou não o mesmo possui seus 27 anos.

Enfim, pela diferença ter sido tão grande, podemos dar continuidade a pesquisa, e tentar achar algum imóvel mais parecido com o empreendimento.

Ao menos alguma laje corporativa que esteja à venda em Santo Amaro.

Segue imagem retirada do site Agente Imóvel com a pesquisa dos preços, segue a média do preço em Santo Amaro:

Procurando por outros imóveis, para tentar encontrar um valor mais próximo da realidade (ao invés da média da região), acabei não encontrando nenhum imóvel comercial próximo.

Existem diversos imóveis residenciais, como apartamentos. Então acabei pegando um que fica a duas ruas de distância (poucos metros do GT Plaza), sendo que o preço do apartamento é de aproximadamente R$ 3.663,00 por metro quadrado.

Não se sabe a idade do imóvel, mas ele é residencial, próximo do empreendimento do fundo XTED11. Levando em consideração que imóveis residenciais, geralmente, são mais baratos que os comerciais, podemos levar o valor desse imóvel como base mínima para o GT Plaza.

Vamos multiplicar os metros quadrados do empreendimento pelo valor do metro quadrado encontrado, então temos o valor de R$ 23.985.324,00!  Agora sim temos um valor mais próximo da avaliação publicada pelo próprio fundo.

Bom, eu também encontrei um escritório próximo da região. Mais ou menos 2 quilômetros do GT Plaza.

O valor do metro quadrado dessa sala é de R$ 6.111,00, então o valor total (baseado nesse metro quadrado) seria de R$ 40.014.828,00, bem superior ao valor da avaliação do fundo, e ainda maior do que do apartamento.

Enfim, vamos supor que XTED11 fosse liquidar ambos os imóveis que possui em carteira. Acredito que o fundo, ao menos, conseguiria no GT Plaza algo próximo dos R$ 23.000.000,00.

Vamos analisar o empreendimento localizado em Macaé agora. Na região de Macaé (Rio de Janeiro) achei alguns empreendimentos comerciais

Sendo que um deles foi um pouco mais perto do Atlântico Office (imóvel do fundo). O empreendimento não tem foto dele mesmo, simplesmente uma imagem.

O valor do metro quadrado é de R$ 7.000,00. Multiplicando pela extensão do Atlântico Office (R$ 7.012) chegamos ao valor de R$ 49.084.000! O valor patrimonial publicado pelo fundo é de R$ 42.100.000,00, ou seja, um valor bem próximo.

Portanto acredito que esse valor esteja mais coerente com a realidade. Caso houvesse uma disparidade maior, poderíamos continuar a procura por outros imóveis.

O valor patrimonial do fundo, por cota é de R$ 29,12. Ou seja, está bem próximo da realidade.

Se o investidor for adquirir cotas de XTED11 deve imaginar uma situação de venda, onde o valor adquirido pode não ser muito alto, uma vez que outros empreendimentos, próximos, estão sendo negociados por valores bem próximos aos valores patrimoniais.

Gostaria novamente, enfatizar, que não sou técnico, e minhas avaliações são resultados de pesquisas feitas através da internet.

Tanto em BBVJ11 quanto em XTED11, minhas análises levaram em consideração, a proximidade dos imóveis, os valores dos metros quadrados, nada muito, além disso. Vamos para o próximo fundo, FEXC11.

FEXC11

Analisando a carteira, eu deveria continuar pelo fundo XPGA11, porém esse fundo atualmente não existe mais.

Na verdade ele acabou se juntando ao fundo MXRF11.  Por isso vou pular XPGA11 e continuar as análises através de FEXC11 (depois continuamos com MXRF11).

FEXC11 e um fundo que investe principalmente em papéis lastreados em imóveis. Exemplos de títulos com lastro em empreendimentos, temos as CRI e LCI. Bom, no caso de FEXC11 existe mais CRI compondo a carteira do que LCI.

Geralmente as CRIs possuem rentabilidade maior, porém são mais arriscadas do que as LCI (LCI conta com a garantia do FGC).

Segue parte do último relatório mensal do fundo (fevereiro/2018) com as principais posições do fundo:

O leitor pode notar que o ativo com maior participação na carteira possui pouco menos de 10% de peso.

Em uma situação hipotética, onde esse título fosse dado como perdido, e todo um processo fossem construídos para conseguir alguma remuneração por meio das garantias do papel, o fundo, na pior das hipóteses, perderia no máximo os 10% da carteira (posição do título no fundo).

Em minha visão isso é bom. Posição maior, como 20%, 25% ou mais podem gerar mais preocupações.

É simples, caso ocorra algum problema com o título, o impacto será sentido no valor das cotas no mercado (além da perda patrimonial e possivelmente nas distribuições).

Os investidores que já tem FEXC11 na carteira iriam vender, ou pelo menos tentar se livrar do ativo rapidamente, e os compradores, só iriam comprar se o ativo chegasse a um valor extremamente interessante.

Por isso todo cuidado é pouco no mercado de FII. Já vimos bastante sobre a renda garantia, que é um ótimo exemplo de algo que, teoricamente é benéfico, mas depois pode se tornar uma dor de cabeça (principalmente para aqueles que não levam em consideração o faturamento real do fundo).

A mesma coisa ocorre quando desconsideramos posições altas de um fundo que trabalha com ativos diversificados.

Por exemplo, XTED11 até possui mais do que um empreendimento, e esses imóveis até podem ser divididos em mais áreas, e assim abrigar firmas diferentes, porém quando os empreendimentos foram locados, ambos, foram locados para duas firmas.

Nessa situação o negócio não era tão ruim, até porque havia dois empreendimentos e dois inquilinos diferentes, mas infelizmente eram somente dois.

Se um saísse, o fundo contaria somente com a renda de um inquilino, mas como os dois acabaram saindo em um curto espaço de tempo, o fundo acabou ficando sem receitas.

BBVJ11 que é outro fundo que possui um empreendimento com várias unidades. Sendo que essas unidades foram alugadas para diferentes empresas.

Está certo que aqui o empreendimento era novo, e em seu início houve a renda garantia dando um respaldo ao investidor, mas após isso, o fundo ficou por si só, tendo que juntar os ganhos com os aluguéis e distribuir aos seus cotistas.

Mesmo que BBVJ11 tenha uma vacância de 50% ou mais, o fundo vem conseguindo manter as distribuições (está certo que no ano passado já houve um mês que não houve distribuição).

Olhando por essa perspectiva, chego à conclusão que a diversificação não exerce muita  influência. Na verdade contar com um empreendimento que pode ser alugado para vários inquilinos é melhor, mas não é garantia de sucesso.

Provavelmente a diferença aqui fica por conta da localização dos imóveis. Acredito que o edifício de Macaé do fundo XTED11 terá mais dificuldades de ser negociado, já o GT Plaza de São Paulo conta com diversas empresas interessadas.

Enfim, essas análises devem ser feitas pelo investidor, juntamente com uma análise dos preços no mercado. Tudo isso vai ajudar a fomentar uma decisão de investimento.

Mas agora vamos voltar a focar nossas atenções em FEXC11! O fundo em nossa simulação foi adquirido por 129,00! O valor do fundo em 2012 estava bem alto em comparação ao atual preço das cotas, que estão próximas dos R$ 106,00!

Mesmo contando com uma alteração de mais de R$ 20,00 em seu valor de mercado (durante o período), acredito que tal oscilação não foi tão alta assim.

Já vimos alguns fundos que oscilaram bem mais do que isso. Sem falar que FEXC11 conta com boas distribuições.

Se o investidor não ganhar dinheiro por meio da valorização das cotas, poderá ganhar através das distribuições.

Vamos analisar se mesmo com essa grande queda no valor de mercado, o fundo conseguiu manter um bom desempenho nos rendimentos, segue tabela com as distribuições!

Somando os rendimentos corrigidos por 100% da taxa Selic mais o valor de mercado das cotas (R$ 106,00 x 10), temos a quantia de R$ 1.851,45!

Esse valor é bem inferior ao resultado do investimento inicial de R$ 1.290,00 (valor das cotas) corrigidos pelos 100% da Selic.

Mesmo contando com boas distribuições, o investimento dos R$ 1.290,00 em algum produto com 100% da taxa Selic, conseguiria superar a rentabilidade com facilidade.

Eu já mencionei isso anteriormente, mas vou falar outra vez. No mercado não existe somente títulos atrelados a 100%, 95% da taxa Selic. O investidor pode construir uma boa carteira de títulos de renda fixa, diversificando entre instituições.

Por exemplo, se o investidor for comprar somente os CDBs dos grandes bancos, como Itaú, Bradesco, Santander, Banco do Brasil e Caixa, infelizmente não conseguirá rentabilidade muito maior do que 80% do DI (seria o equivalente a 80% da Selic).

Instituições financeiras de porte menor, como o Banco Inter, Sofisa, Máxima, Original entre outros, oferecem investimentos com rentabilidades bem superiores.

Estamos falando de rendimentos na casa dos 120% do DI, por exemplo. Fique atento! E não deixe de pesquisar por alternativas! Segue o gráfico demonstrando o desempenho:

A diferença ficou na casa dos R$ 400,00! É uma boa diferença! Mas como mencionei.

O investidor não é obrigado a investir em Tesouro Selic, e tão pouco em produtos de renda fixa.

As distribuições podem ser alocadas em outros FII, ações, Debêntures, e qualquer outro ativo.

Só pesquise bastante antes de decidir! Outra coisa, o Tesouro Selic é mencionado aqui como uma opção, simplesmente pelo fato de ser um ativo altamente seguro.

Além de ser seguro, o Tesouro Selic conta com liquidez e baixo custo!

Muitas vantagens para qualquer tipo de investidor. Sem falar que o investimento no mesmo, é bem simples, e fácil de fazer.

Agora vamos falar de um ótimo fundo!

BBPO11

Vamos falar agora sobre um dos melhores FII da carteira! BBPO11! Esse fundo segue algumas características similares ao AEFI11.

Só lembrando que AEFI11 é um fundo que administra dois imóveis para a instituição de ensino Kroton.

No caso de BBPO11, o fundo administra uma série de agências bancárias para o Banco do Brasil.

Os cotistas de BBPO11 recebem mensalmente os aluguéis oriundos das agências locadas pela instituição financeira.

Inclusive neste contrato de locação, existe uma garantia sobre os aluguéis.

Caso o banco deixe de alugar uma das agências, o fundo vai continuar recebendo o valor do aluguel, até o fim do contrato.

Lembrando que o contrato tem vencimento em 2022. Ainda existe um bom tempo para terminar.

O fundo começou a ser negociado em 2012, sendo que o valor por cota em seu lançamento era de R$ 100,00.

Não demorou muito para esse valor ir parar na casa dos R$ 120,00, para dizer a verdade, acredito que isso ocorreu já no pregão de inauguração!

Em minha visão, BBPO11 é um fundo bem interessante, uma vez que conta com pagamentos mensais constantes.

Sem esquecer que BBPO11 ainda possui aumentos nas distribuições anuais.

E com tudo isso, BBPO11 conta com a valorização das cotas, mesmo quando o valor patrimonial não sofre alterações. Segue gráfico com a valorização de BBPO11:

 

Podemos ver que desde o seu lançamento, no final de 2012, o fundo obteve uma ótima valorização. Talvez o ganho seja tão alto quanto de AEFI11.As distribuições também mantiveram um bom ritmo, sendo que ano após ano, houve aumentos.

O valor patrimonial do fundo é menor do que o preço de mercado. Atualmente está por volta dos R$ 95,00. Um desconto bem alto!

Na tabela a seguir vamos analisar qual seria o resultado de um investimento em 10 cotas de BBPO11. O mês de entrada do fundo na carteira teórica seria em Novembro de 2012, quando o fundo foi lançado no mercado.

Ao participar da oferta pública, o investidor poderia ter conseguido adquirir tais cotas a partir do valor de R$ 100,00 cada. Vale lembrar que na época, BBPO11 acabou sendo rateado uma vez que houve muita procura pelas cotas.

Se não me engano os investidores não conseguiram adquirir todas as cotas solicitadas, mas somente um quinto das mesmas.

Na segunda tabela o investidor terá o resultado do investimento de R$ 1.000,00 em Tesouro Selic até o presente momento.

Lembrando que estamos levando em consideração a aquisição de 10 cotas e um Tesouro Selic com rendimento de 100% da taxa Selic.

O resultado final foi bem interessante (segunda tabela). Em um período de pouco mais de 5 anos o investidor teria mais de 70% de ganho ao investir no Tesouro Selic.

Porém essa rentabilidade é inferior ao ganho obtido pelo investimento em BBPO11 no mesmo período.

Imaginando que o investidor tenha comprado as 10 cotas na oferta pública, hoje, o investidor teria aproximadamente R$ 1.460,00!

Somando o valor das cotas junto às distribuições corrigidas por 100% da Selic, o investidor teria um total de R$ 2.131,00!

Rentabilidade 23% superior ao investimento no Tesouro Selic! Novamente tivemos uma experiência bem similar à simulação feita em AEFI11. Vamos analisar o próximo fundo, SDIL11!

SDIL11

SDIL11 é um fundo de galpões logísticos. Esse  fundo foi lançado no final de 2012, e vem conseguindo manter, de certa forma, o valor de mercado.

Em seu lançamento SDIL11 estava valendo algo próximo dos R$ 100,00, e até o momento em que escrevo, o fundo é negociado por pouco menos de R$ 100,00.

Na próxima imagem, vamos conferir a simulação das distribuições, se fossem investidas no Tesouro Selic, ou em aplicação semelhante.

Os cotistas de SDIL11 estariam acumulando, nada mais, nada menos do que R$ 574,95!

Observando uma aplicação inicial de R$ 103,52 por cota, sendo que o atual valor de SDIL11 passou a ser de R$ 98,00.

A rentabilidade final do investidor, somando as distribuições corrigidas pela Selic mais o valor atual das cotas seria de R$ 1.554,95!

O resultado final está abaixo da comparação com a aplicação no Tesouro Selic (ao invés de comprar cotas de SDIL11 o cotista investisse no Tesouro Selic). A diferença não foi tão grande, mas infelizmente, SDIL11 não conseguiu superar o Tesouro Selic.

De acordo com os últimos relatórios gerenciais do fundo, SDIL11 possui uma vacância de aproximadamente 15% do seu espaço total para locação.

Sendo que boa parte do espaço está locado para BR Foods. Vale destacar que o vencimento de grande parte dos contratos junto a BR Foods é para 2028!

Ao contrário do fundo TRXL11, que também trabalha com galpões logísticos, SDIL11 possui somente um galpão logístico em seu portfólio. O empreendimento conta com a possibilidade de ser dividido em unidades, fato que facilita na hora de fechar novos negócios. Segue tabela com a simulação (ao invés de aplicar em SDIL11 o valor fosse aplicado em Tesouro Selic).

Novamente temos um fundo que não possui uma diversificação tão grande, aliás, a diversificação aqui é interna.  O empreendimento pode ser dividido em várias unidades, ou, caso o cliente venha a desejar,  o galpão não precisa ser dividido, unificando tudo.

Sendo que outro FII que possuem galpões logísticos localizados em diferentes pontos do Brasil, não vem conseguindo uma rentabilidade similar a SDIL11. Parte disso pode ser influência dos contratos de longa duração. Querendo ou não, SDIL11 possui um contrato longo com a BR Foods em cima de mais de 60% do empreendimento.

Fato que traz mais segurança e estabilidade aos cotistas e o fundo. Sem falar que as distribuições se mantêm, até que de certa forma, constantes. Atualmente SDIL11 vem pagando aos seus cotistas valores próximos dos R$ 0,60 por cota. Levando em consideração que a taxa Selic está atualmente próxima dos 6,5% ao ano, o rendimento do fundo está bem interessante!

Fazendo um cálculo rápido, podemos identificar que SDIL11 possui uma rentabilidade próxima dos 7,3% ao ano. Sem esquecer que as distribuições são isentas de IR! O valor patrimonial da SDIL11, conforme o último informe mensal apresenta o valor de R$ 93,00 por cota. A diferença é bem pequena para o valor de mercado. Havendo uma leve valorização.

Em minha opinião, por mais que o fundo não tenha outros empreendimentos na carteira e tão pouco uma diversidade grande de inquilinos, SDIL11 possui um bom desempenho no mercado.

Talvez para reduzir possíveis impactos com as perdas de receitas, o investidor poderia aplicar uma parcela menor do patrimônio em SDIL11. Dessa forma o investidor ficaria protegido de possíveis oscilações.

XPGA11 – MXRF11

XPGA11 agora não existe mais. Na verdade o fundo passou a incorporar outro fundo, o MXRF11.

XPGA antes de entrar em MXRF11 era um fundo bem similar ao FEXC11 do BTG Pactual. Os principais investimentos do fundo eram feitos em cima de títulos atrelados a imóveis. Dentre eles podemos citar as CRI e LCI.

Esses fundos dificilmente conseguem uma valorização muito alta, ou desvalorização. Por se tratar de fundos que possuem os papéis atrelados a imóveis, e assim, distribuem rendimentos “de renda fixa” é difícil conseguir lucrar com a valorização.

Mas por se tratar de fundos que investem em títulos, que muitas vezes, acabam sofrendo influência com a taxa de juro, ou a inflação, algumas oscilações podem sim ocorrer.

Enfim, comparado com outros fundos, como KNRI11 ou BRCR11, a volatilidade de fundos como FEXC11 ou MXRF11 (XPGA11) não é tão grande assim. Segue tabela com a simulação das distribuições investidas no Tesouro Selic.

As distribuições que pegamos, para utilizar na simulação são referentes ao MXRF11.

O fundo distribuiu, e ainda distribui bons rendimentos observando o valor de mercado e seus pagamentos mensais.

XPGA11 tinha como principal característica, a construção de uma carteira diversificada entre títulos atrelados a empreendimentos, mas MXRF11 possui outra forma de construir a carteira.

Além dos títulos de “renda fixa” MXRF11 possui participação em empreendimentos físicos, e uma carteira de FII.

Ou seja, o fundo é bem diversificado, atuando em diversos segmentos do mercado de FII.

Fato que traz muitos benefícios para o fundo e seus cotistas. É fato que fundos como BBPO11, conseguiram uma rentabilidade bem interessante, acima do CDI, sem haver diversificação entre os inquilinos. Mantendo todos os empreendimentos ligados ao Banco do Brasil.

Querendo ou não, até o momento, a diversificação vem parecendo algo, um tanto quanto desnecessário. Isso certamente levanta algumas dúvidas com relação à segurança da diversificação.

Mas é fato que tais fundos, como BBPO11 e AEFI11 possuem certo risco. O risco que estou destacando aqui é da quebra do contrato, ou até mesmo de uma possível não renovação.

Analise da Cartiera

Essa simulação levou em consideração a carteira descrita anteriormente.

Levando em consideração que o valor teórico de construção da carteira foi de R$ 5.000,00, o saldo final dela, em Janeiro de 2018 seria de aproximadamente R$ 8.358,37! Nesse valor estamos somando as distribuições corrigidas pela Selic.

Já o mesmo valor de R$ 5.000,00 investidos diretamente em letras do Tesouro Selic, renderia ao investidor o valor de R$ 9.127,25!

Uma diferença de aproximadamente 10%. Depois de escrever essa obra, acabei percebendo que uma das coisas que defendia (diversificação) não se tornou tão eficaz quanto poderia.

De todos os investimentos realizados, nenhum com certa diversificação conseguiu replicar rentabilidade dos fundos que tinham somente um inquilino, no caso estou falando de BBPO11 e AEFI11.

Os outros fundos, como XTED11, BBVJ11, RNGO11, TRXL11, WPLZ11B, JRDM11 tinham certa diversificação com relação a inquilinos.

Talvez XTED11 tenha sido o mais parecido com relação a BBPO11 e AEFII11 (uma vez que XTED11 tinha somente dois inquilinos diferentes no início). Segue imagem do gráfico com o resultado da carteira mais os investimentos das distribuições:

Os outros fundos estavam diversificados com relação aos seus inquilinos. Fato que deveria ter trago mais proteção ao investidor. Porém isso acabou não ocorrendo.

No caso de RNGO11 o investidor até conseguiu rentabilidade próxima do CDI, mas olhando WPLZ11B, TRXL11, BBVJ11 e XTED11 a rentabilidade ficou longe do CDI.

Já BBPO11 e AEFI11 tiveram grandes rentabilidades, bem superiores ao DI, certamente, se não fosse pelos dois fundos o desempenho da carteira teria sido pior.

Então, poderia presumir que fundos de um único inquilino, mas com um contrato de longo prazo poderiam ser muito melhores que fundos com diversos inquilinos?

Acredito que não. Os fundos escolhidos infelizmente não apresentaram rentabilidade esperada.

Não consigo determinar se foi pela localização dos imóveis ou se foi por má gerência das administradoras.

Minha análise não vai mais além do que isso. Mas outros fundos como BRCR11, KNRI11 conseguiram rentabilidade no período superior, e eles também tinham diversificação de inquilinos.

Porém aqui temos outra situação. Tanto BRCR11 quanto KNRI11 tem diversificação de imóveis.

Mas não similar ao TRXL11 ou BMLC11. KNRI11 e BRCR11 possuem diversos empreendimentos espalhados pelo Brasil.

Fato que talvez traga mais proteção ao investidor, e, além disso, trazem mais rentabilidade e valorização as cotas.

Sem dúvidas, fundos que possuem poucos imóveis, ou somente um, com uma quantidade mínima de inquilinos, podem oferecer riscos maiores em comparação aos fundos que trabalham com diversos empreendimentos, localizados em regiões diferentes e que podem alugar os espaços para diferentes inquilinos.

É preciso verificar o contrato, e avaliar se o mesmo possuem regras interessantes. No caso de BBPO11 existe regras que protegem o investidor.

Caso o banco venha a se desligar de alguma agência, devolvendo a mesma para o fundo, o banco continua pagando ao fundo o valor do aluguel, até o fim do vencimento do contrato.

Somente no vencimento haverá uma nova negociação, Inclusive, se nada for resolvido, no final do contrato, o próprio banco pode decidir sair das agências.

Enfim, final de contrato pode ser algo mais nebuloso, e pode sim, trazer volatilidade as cotas.

BBPO11 possui seu contrato vencendo lá em 2022, ou seja, ainda existe um tempinho.

Já AEFI11 vem tentando negociar com a instituição de ensino a mudança dos imóveis que administra.

O objetivo do fundo era de administrar dos imóveis que se tornariam dois empreendimentos de ensino. Porém as obras não iniciaram, e o fundo vem tentando trocar tais lotes com a instituição.

No caso de AEFI11 o vencimento é de 15 anos, então existe um bom tempo até o fim.

Mesmo assim, tanto no caso de BBPO11 quanto no de AEFI11 o cotista deve ficar atento.

Vencimentos sempre vão chegar, e se eles chegarem sem novos contratos ou negociações, valores podem ser perdidos!

Analisando tudo que foi descrito no guia, chego à conclusão que fundos com mais imóveis, estou falando de mais de 8, 10 empreendimentos, com certa diversificação de inquilinos, pode trazer certos benefícios aos investidores.

Principalmente, fundos que estão bem posicionados no índice IFIX. Essa também é uma métrica que utilizo. Pode parecer algo raso, na verdade é, mas tem seu feito interessante.

Se você for usar o IFIX como Benchmark para sua carteira de FII, é interessante avaliar os fundos que estão nas primeiras colocações do índice.

Dentre eles temos o BRCR11, KNRI, KNCR11 que são fundos altamente diversificados. Tanto em imóveis (físico mesmo) quanto em papéis como CRI (no caso de KNCR11).

Os fundos citados,  de 2012 para cá obtiveram boa rentabilidade, e sempre distribuíram valores aos investidores,

No caso de BRCR11 o negócio foi melhor ainda, uma vez que o fundo amortizou parte das cotas. Fato que ocorreu devido à venda de alguns imóveis da carteira.

Bom, até queria continuar a escrever sobre os outros fundos, porém esse guia vai até aqui.

Resumindo: Essa carteira teórica nos ajudou a compreender que nem sempre ativos com diversificação são interessantes.

BBPO11 e AEFI11 que possuem diferentes propriedades, porém só um inquilino tiveram rentabilidades muito interessantes ao longo dos anos!

Já os outros fundos acabaram não conseguindo agregar tanto valor. Mesmo tendo empreendimentos que poderiam ser locados para diferentes inquilinos.

Contratos longos, com cláusulas que protegem os investidores em caso de rescisão realmente podem fazer a diferença.

Mesmo assim, no mercado financeiro o investidor não pode baixar à guarda! Temos que ficar sempre atentos!

Bons investimentos a todos!

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