Benefícios dos Fundos Imobiliários

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Caro leitor…

Você já pensou em viver de renda?

Quando falo em renda me refiro aos alugueis de casas, ou salas comerciais.

Quem sabe uma grande sala comercial, suficiente para alojar uma grande empresa. Uma companhia que pudesse pagar um aluguel acima dos R$: 5.000,00, e que não tivesse problemas para pagar os aumentos anuais, e que não rendesse problemas durante todo o período.

Não seria um sonho? Pois é, talvez esse sonho não esteja tão longe…

Através dos Fundos Imobiliários, você, terá acesso a fundos que investem de maneira direta, ou indireta em imóveis.

Essas propriedades podem ser;

  • Salas Comerciais,
  • Hotéis,
  • Shopping Center,
  • Galpões logísticos e afins.

Tudo isso pode ser seu através dos Fundos Imobiliários. Boa parte dos fundos utilizam os imóveis para alugar.

Os inquilinos, na grande parte das vezes são grandes empresas, como; Itaú Banco do Brasil, Lojas Americanas, Ambev, Adidas, e varias outras.

Tais inquilinos podem até sair desses imóveis, porem são mais difíceis de ocasionar problemas para a gestão dos fundos.

Gestão

Outra coisa muito interessante; ao investir em Fundos Imobiliários, os fundos são geridos por grandes instituições.

Ao contrario do aluguel comum, onde o dono do imóvel pode ter problemas como; falta de pagamento, ou até mesmo a depredação da propriedade.

Por meio dos fundos, isso até pode acontecer. Ficando a cargo da gestão do fundo, realizar a intermediação dos pagamentos e manutenção das propriedades.

Liquidez, Rendimento, Isenção de IR!

Mais uma coisa; em caso de necessidade, o cotista do fundo, pode a qualquer momento tentar vender suas contas no mercado.

Uma vez que elas são negociadas da mesma forma que ações. Podendo inclusive ser negociadas de maneira unitária. Já que não existe um lote mínimo.

Os rendimentos distribuídos pelos fundos, atualmente são bem superiores aos valores pagos por ações, podendo chegar até os 9% ao ano. Isentos de IR! Aproveite!

Carteira Gabriele

Na ultima semana, nossa carteira obteve valorização de 0,33% contra valorização de 0,48% do IFIX. Contando com as posições em Tesouro Selic, a valorização foi de 0,36%.

Para conferir a carteira na integra, com mais dados relacionados aos ativos, o leitor pode conferir clicando no link Carteira Gabriele

Criando sua Aposentadoria

Projeto lançado pela Oliver Investimentos no ultimo dia de 2016, com diversas informações.

Além disso, o projeto conta com simulação de diferentes tipos de estratégias. Você gostaria de saber quanto reais seria necessário guardar, todo mês, para conseguir alcançar o primeiro milhão?

Em Criando sua Aposentadoria, você vai encontrar tais respostas, de maneira bem simples e direta! Para conferir todo o conteúdo, basta clicar no link Criando sua Aposentadoria

Investir em Fundos Imobiliários ou qualquer tipo de investimento envolve riscos e possíveis perdas. Rendimento passado não é garantia de rendimento futuro. Invista com consciência.

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TRX11

Fundo administrado pela Oliveira Trust. TRXL11 começou a ser negociado na bolsa em Agosto de 2010.

Esse fundo, possui participação em 6 galões logísticos, distribuídos entre 3 estados brasileiros. Mais especificamente, São Paulo, Rio de Janeiro e Santa Catarina.

Segue parte do relatório gerencial, onde mostra imagens e as principais características de cada um dos galões.

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Vacância.

Desses seis imóveis, três estão desocupados, representando uma vacância superior a 50% (levando em consideração o total de metros quadrados que o fundo possui).

Expectativas.

Observando a melhora com relação à inflação, e o atual momento de queda do juro, já temos um fato positivo para contabilizar, na tentativa de traçar uma expectativa de melhora.

Porem, para consolidar tal pensamento, precisamos ter; superávit e queda da divida publica.

Havendo essa melhora, o Brasil poderá voltar a ter o grau de investimento. Fato, que ira atrair mais investidores.

Sem esquecer que próprio mercado interno já poderia ser o suficiente para tirar o Brasil do atual cenário.

Por mais que a bolsa brasileira esteja obtendo ótima valorização desde o ano passado, e o IFIX também esteja em ritmo similar, às mudanças reais, na economia, ainda não surtiram efeito.

Espero que no curto e médio prazo, tal melhora aconteça, coisa, que poderia beneficiar os fundos com alta vacância.

Partindo de pressuposto, que o TRXL11 possui três imóveis vagos, ou mais de 50% do metro quadrado aberto para novos inquilinos.

Existe uma boa possibilidade de valorização nas cotas, caso haja novos inquilinos. Sem contar no aumento de rendimentos.

A pouco menos de seis meses, o fundo estava em situação similar a de hoje, porem, sendo cotado a pouco menos de R$: 55,00. Hoje, TRXL11 esta valendo acima dos R$: 70,00.

Provavelmente isso acontece, devido aos cortes na Selic. O corte na taxa básica de juro acaba beneficiando todo o mercado de FII.

Valor Patrimonial.

Ainda de acordo com o relatório gerencial de TRXL11, o fundo possui valor patrimonial de aproximadamente R$: 91,00 por cota.

Sendo que no mercado o mesmo está sendo negociado a R$: 71,00. Havendo um desconto patrimonial de R$: 20,00!

Acredito que TRXL11 seja um bom investimento para especular. O fundo é bem diversificado, tendo seis galpões logísticos espalhados entre três estados.

Sendo que a vacância é superior a 50%, conta com bom desconto patrimonial, superior a 20%. Tudo isso, em minha opinião, são características bem interessantes, que mostram que TRXL11, ainda tem espaço para se valorizar.

Todas as informações foram retiradas no site da BM&F Bovespa.

Tenho contribuído com matérias para o site EuQueroInvestir!, uma dessas matérias é referente Fundos Imobiliário, com analises, demonstrações, e explicações em geral!

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KNIP11

KNIP11

Lançado em setembro de 2016 na bolsa de valores, KNIP11 é um fundo administrado pela KINEA, mesmas instituição responsável pelo KNCR11 e KNRI11.

Em minha opinião, os outros dois fundos mencionados são muito bons. Isso acaba tornando minhas expectativas, para KNIP11 boas.

Valor de mercado/Valor patrimonial.

Atualmente (no momento em que escrevo esse artigo) KNIP11 esta sendo negociado próximo dos R$: 110,00.

O seu valor patrimonial está próximo dos R$: 100,00, ocasionando uma boa valorização, perto dos 10%.

Investimentos.

De acordo com o nome, KNIP (KINEA Índices de Preços) o fundo estará alocado em ativos, propícios a seguirem a volatilidade do índice de preços, no caso, o IPCA.

Em outras palavras, o fundo estará investindo boa parte do patrimônio em ativos que estão atrelados ao IPCA mais juro prefixado.

No momento, acredito que essa estratégia seja a mais correta. Hoje, estamos em um período de queda do juro.

A Selic já foi reduzida em 75 pontos, ficando em 13% ao ano. Tudo indica, para que no final de 2017 tenhamos um juro abaixo dos 10% ao ano.

Posso falar isso, olhando o desemprego em alta, e inflação controlada, com a previsão de um IPCA abaixo dos 4,5% para 2017. Sem esquecer-se da retração economia que assola o Brasil.

Considerando esses fatos, KNIP11 pode render bons lucros ainda esse ano.

Vale lembrar, que por se tratar de um fundo recente, os gestores do mesmo, ainda estão fazendo a alocação dos recursos.

Analisando e estudando as melhores CRI para comprar, e assim remunerar o capital do cotista.

De acordo com o ultimo relatório gerencial, de janeiro/2017, os gestores, já estão em estagio avançado com relação alguns papéis.

Sugerindo que em breve, o fundo possa estar posicionado em mais CRI. Atualmente KNIP11 possui bastante dinheiro em caixa, quase 33% do patrimônio.

Imagem retirada do relatório gerencial referente janeiro/2017

Rendimento.

O fundo vem apresentando crescimento nas distribuições, chegando a pagar em janeiro/2017 e agora em fevereiro/2017, R$: 0,85 por cota.

Levando em consideração o atual valor de mercado do fundo, temos um yield perto de 0,77% a mês.

Yield bem interessante, observando que a administradora do fundo, tem bom histórico com KNRI11 e KNCR11.

Além, de focar em investimentos atrelados ao IPCA mais juro prefixado. Que pode acabar se tornando uma vantagem bem interessante no futuro, uma vez que temos boas expectativas de queda do juro.

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Imagem retirada do relatório gerencial referente janeiro/2017

Aplicar ou não?

O único fato ruim sobre KNIP11, é que o mesmo não está com todo o patrimônio alocado ainda.

Analisando que ainda existe uma parte considerável do patrimônio em caixa. Mas excluindo esse fato, as outras características do fundo, me agradam.

É importante lembrar, que o fundo não apresenta uma volatilidade muito alta. Ele chegou a bater os R$: 118,00, mas desde o inicio de 2017, permanece próximo dos R$: 110,00.

A liquidez do fundo também é ótima, contando com vários negócios diariamente.

Fato que considero interessante, ainda mais por se tratar de um fundo imobiliário, dessa forma, o investidor pode ficar mais tranquilo em comprar as cotas, e lucrar com as distribuições.

Enfim, eu indico esse KNIP11. Por mais que o capital todo não esteja, já investido. Observando a administradora do fundo, KINEA, acredito que ainda esse ano, teremos a conclusão das aplicações.

Todas as informações foram retiradas no site da BM&F Bovespa.

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AEFI11 (parte 2).

Observando que o primeiro artigo sobre AEFI11 não estava completo. Faltado algumas informações relevantes sobre os empreendimentos que estão locados, e em construção.

Estarei desenvolvendo esse artigo, com tais informações e mais algumas que acho relevantes para a tomada de decisão.

  • Sobre os dois empreendimentos.

Já foi dito que o fundo teve inicio em 2012, então desde os primórdios, AEFI11 tem como principais empreendimentos, os…

  • Imóvel Campinas
  • Imóvel Cuiabá

Posteriormente eles se transformarão em empreendimentos que servirão para a rede educacional Anhanguera, que hoje é Kroton.

Os imóveis já fazem parte do imobilizado do fundo, porem ainda não foi iniciado as obras. Sim, desde 2011 quando houve a oferta publica e em 2012 quando o fundo iniciou os negócios no mercado, desde lá os dois empreendimentos ainda não estão concluídos.

Lembrando que a data final é para 2019. Sendo que já existe por parte do fundo, a vontade de realizar uma troca de imóveis.

A instituição inquilina, já esta pagando parte do aluguel para o fundo, e outra parte das receitas esta vindo de uma reserva de capital que esta investida praticamente toda, em LFTs.

Esse contrato feito com a Anhanguera/Kroton, é de 15 anos, vencendo em 2026. Dentro do mesmo, existe uma cláusula ajustando o valor do aluguel, anualmente pelo IPCA.

Ou seja, de maneira bem parecida do que o do BBPO11 e do SAAG11.

O contrato celebrado nos dois empreendimentos junto a empresa inquilina é atípico. Segue detalhes dos contratos…

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Ou seja, caso haja uma rescisão do contrato com algum desses dois imóveis.  A empresa inquilina fica obrigada a remunerar o fundo os valores equivalentes aos meses remanescentes do fim do contrato.

Existe ainda, um detalhe com relação a atrasos. Sendo possível realizar um acordo entre as partes, existindo algum atraso na entrega dos empreendimentos.

  • Origens das receitas do fundo

Não é só de receita de aluguel que AEFI11 vive. Até porque o aluguel que o fundo recebe não seria o suficiente para pagar os cotistas.

Mas existe uma grande reserva de capital…

Segue os valores anuais da reserva…

  • 2011 – 39.863.543,88.
  • 2012 – 39.851.808,84.
  • 2013 – 38.806.537,84.
  • 2014 – 38.157.228,86.
  • 2015 – 40.658.491,97.
  • 2016 – 41.168.254,69.

Podemos ver que de dois anos para cá o valor da reserva aumentou, coisa que traz um pouco mais de tranquilidade relacionado às distribuições…

Segue tabela do ultimo relatório gerencial, mostrando a divisão das receitas, e o resultado final do fundo…

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As receitas com produtos de renda fixa representam aproximadamente 40% do total distribuído.

  • Resumindo.

AEFI11 é um fundo bem interessante, eles possuem grande posição em ativos de renda fixa, sendo que os mesmos rendem um valor considerável mensalmente.

Sem esquecer que a posição vem se mantendo, desde 2011, fato interessante. O contrato atípico vai até 2026.

Porem os empreendimentos ainda nem começaram a ser construído, fato que traz preocupação uma vez que ambos precisam ser entregues em 2019.

Ao menos, a gestora do fundo já bem tratando com a empresa inquilina, uma solução para isso.

Através de uma troca de imóveis. Visando manter as distribuições e o bom rendimento que o fundo oferece no mercado.

Todas as informações foram retiradas no site da BM&F Bovespa.

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AEFI11.

AEFI11.

Fundo imobiliário que possui participação em dois imóveis. Ambos estão alugados para a instituição educacional Anhanguera (Kroton).

O FII é administrado pela Rio Bravo mas a gestão está  cargo da XP Investimentos. AEFI11 foi lançado em 2012. As cotas, na época foram lançadas por R$: 100,00 cada.

Logo após o inicio das negociações, as cotas chegaram a serem negociadas perto dos R$: 95,00.

Mas, não demorou muito para o valor de mercado ir subindo. Uma vez que as distribuições sofrem aumentos anos após anos.

De maneira bem similar que o BBPO11, e SAAG11, que também são fundos que trabalham em função de um inquilino.

Os vencimentos dos contratos estão para 2026, ou seja, falta, aproximadamente 10 anos para terminar os mesmos.

Fato que gera um pouco mais de segurança. A garantia não é de 100% porque problemas podem acontecer.

O inquilino pode vir a solicitar uma redução, ou até, querer sair do imóvel. Os aumentos anuais estão sendo corrigidos pelo IPCA.

Observando até aqui, AEFI11 parece ser bem interessante. Lembrando que a instituição Anhanguera passou pelo processo de fusão com a Kroton (outra grande empresa educacional nacional)

  • Informações importantes.

De acordo com o relatório gerencial do fundo, o gestor está observando possíveis modificações no contrato de locação, devido a recente aquisição da Estácio, pela Kroton.

Além disso, houve um fato relevante divulgado dia 14/12, comunicado o mercado da redução do valor patrimonial dos empreendimentos.

Agora, o valor patrimonial está em R$ 99.279.201,85, uma redução de 11,70%, ou R$: 13.100.000,00.

Com isso, o valor patrimonial por cota está em R$: 131,93. Levando em consideração o valor atual da cota no mercado.

Existe um desconto patrimonial bem pequeno, de aproximadamente R$: 1,00, com uma cota sendo negociada próximo dos R$: 130,00.

  • Rendimento.

Atualmente AEFI11 está pagando R$: 1,10 por cota, ou seja, um rendimento de 0,84% ao mês. Anualmente, temos 10% aproximadamente.

Mesmo sabendo que o BBPO11 e SAAG11 são referentes a bancos, e possuem uma quantidade de propriedades bem maior que AEFI11, acabei fazendo um brevê comparação entre os rendimentos dos três fundos.

Existe uma boa diferença a favor de AEFI11. Hoje, o rendimento e SAAG11 está próximo dos 0,70% ao mês, e BBPO11 está em 0,78% ao mês.

Posso concluir que essa diferença está relacionada à condição atual da empresa inquilina, que está realizando aquisições no mercado, como a Estácio.

Comparando a Kroton com os bancos, acredito que os bancos possuem mais segurança em continuar nos imóveis, sem falar na quantidade de propriedades que os fundos possuem.

Se por ventura um dos a Anhanguera desistir de um dos empreendimentos, os rendimentos do fundo podem cair drasticamente. Uma vez que falamos em 2 propriedades.

Já no caso dos bancos, seria necessária uma desistência elevada de propriedades para tal situação ocorrer.

  • Resumindo.

Até hoje, o fundo não teve problemas com os alugueis ou com as receitas provenientes de LCI e produtos de renda fixa.

Levando isso em consideração, acredito que AEFI11 é um fundo interessante. Porem, por ter só duas propriedades, e o tamanho da Kroton não ser equivalente aos dos bancos, por exemplo, acho mais plausível um investimento menor.

Coisa de no máximo 10% da carteira. Com isso, já seria possível puxar um pouco do rendimento total da carteira para cima.

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RNGO11

RNGO11

Fundo de investimento imobiliário, gerido pela Rio Bravo, foi lançado em 2012, no meio de um ótimo cenário, para os FII.

Logo de inicio o fundo começo a distribuir para seus cotistas R$: 0.8333, esse valor era equivalente a 10% de rendimento anual, uma vez que o valor da cota era de R$: 100,00.

Porem o valor da mesma não permaneceu muito tempo nesse patamar, e nem o valor das distribuições.

Ainda falando do inicio, RNGO11, estava também operando por meio de uma renda garantida. Ficou desse jeito por pelo menos 2 anos.

Mas o interessante, é que o rendimento mensal não caiu tanto. Dos R$: 0,8333 ao mês. passou para os atuais  R$: 0,65.

O valor da cota sofreu uma boa redução, sendo negociado atualmente perto dos R$: 75,00. 25% de redução para o valor inicial.

  • Propriedades do fundo.

RNGO11, possui dois edifícios do centro administrativo Rio Negro. Nesse complexo existem 4 torres.

Esses imóveis são localizados em Alphaville, São Paulo.

O fundo já chegou a estar com todas as salas das duas torres locadas. Porem, hoje, existe aproximadamente vacância de 14%.

A região de Alphaville está com aproximadamente 33% de vacância. Comparando com o fundo, existe certa preocupação, uma vez, que essa taxa maior na região, possa influenciar, em um possível aumento da vacância nos dois edifícios.

Voltando a falar das duas tores, cada uma delas possui 13 andares. Cada andar tem duas salas, portanto, o fundo detém  participação em 52 salas.

O yield mensal do RNGO11 está bem interessante, oferecendo um rendimento perto dos 0,82% ao mês.

Observando o valor patrimonial do fundo, notamos que existe um bom desconto, De acordo com o ultimo informe financeiro do RNGO11, o valor patrimonial está em R$: 93,91.

Levando em consideração o valor de mercado, perto dos R$: 75,00, temos um desconto da ordem de 20%.

  • Resumindo…

Será que é uma boa investir em RNGO11? Sinceramente, acho um pouco arriscado. Lendo o relatório mensal do fundo, e vendo a vacância da região onde está os dois edifícios, vejo que existe uma chance maior de aumentar a vacância do que o contrario.

Além disso, o fundo possui as propriedades em uma só região. Se ainda fosse, como o BMLC11B, por exemplo, que tem participação em um edifício de São Paulo e outro no Rio de Janeiro, haveria uma forma de pulverizar o risco.

Talvez, por isso, exista o desconto patrimonial, e um yield tão o interessante.  Podemos ver de positivo no fundo a questão da vacância de 14%. Se ela for reduzida, isso, pode ocasionar aumento nas distribuições, o que poderia levar a uma possível valorização das cotas, aumentando o retorno do investidor.

Porem seria algo pequeno, nada comparado com o retorno que um BBVJ11, poderia dar, caso passasse dos quase 50% de vacância, para totalmente locado.

Analisando todos os dados colocados nesse artigo, posso concluir que existem opções melhores no mercado, como o JSRE11, KNCR11 e BRCR11.

Se mesmo assim, o investidor optar por investir no RNGO11, compre poucas cotas, no máximo 5% da carteira.

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SPTW11

SPTW11.

Mais um fundo em que estou arriscando!

No inicio de 2015 havia comprando algumas cotas do SPTW11, uma vez que o rendimento era superior a 1% ao mês.

O fundo tinha um bom desconto patrimonial, e o valor da cota no mercado era interessante.

Na minha estratégia de yield, ele se encaixava bem, porem o fundo só tinha um inquilino, e dois imóveis, coisa que não me agradava muito.

Então depois de dois meses, vendi toda a minha posição e pronto. Há pouco tempo, acabei comprando as cotas novamente.

A empresa Atento é inquilina dos dois empreendimentos do fundo.

No meio desse ano a inquilina solicitou, uma redução nos valores do aluguel.

Esse fato fez com que o valor de mercado das cotas despencasse em questão de dias.

Dos quase R$: 80,00 o fundo foi parar próximo dos R$: 55,00!

Por outro lado o yield continua praticamente a mesma coisa. Com pagamento mensal próximo dos R$: 0,55 ao mês.

Agora vamos pensar que ao invés de piorar, a situação melhore, e o inquilino volte a pagar, pelo menos o valor antigo do aluguel.

Acredito que, simplesmente, nessa movimentação, o valor das cotas pode acabar alcançando os R$: 80,00 novamente.

Isso poderia gerar um rendimento positivo de algo perto dos R$: 25,00 por cota! Sem contar com o aumento do aluguel por si só.

Lógico, que estou pensando no lado positivo. O mercado ainda se encontra em recessão, e isso pode acabar levando a uma possível saída do inquilino, ou no melhor dos casos, mais uma redução do aluguel.

Caso isso venha a acontecer, ao invés de ter um aumento no rendimento e mais valorização das cotas, poderíamos ter uma grande queda na cota e a perda por completo do aluguel.

Cabe ao investidor observar se de risco é aceitável.  Caso for…

Quanto risco é possível tomar na sua carteira?

Aconselho a investir pouco nesse tipo de investimento, ainda mais, nos fundos onde não se tem uma segurança, e possui um alto grau especulativo.

Confesso que atualmente venho investindo em fundos que possuem problemas, como alta vacância, ou com reduções nos alugueis.

Essas características acabam influenciando no valor da cota, porem, a propriedade continua sendo a mesma.

Acho que a desvalorização pode ser momentânea. Não sei se vai demorar 6 meses, um ano, ou quem sabe 10 anos para o negocio voltar ao que era antes.

Mas investir um pouco, não é tão ruim…

Quem não arrisca, não petisca…

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