SPTW11

SPTW11.

Mais um fundo em que estou arriscando!

No inicio de 2015 havia comprando algumas cotas do SPTW11, uma vez que o rendimento era superior a 1% ao mês.

O fundo tinha um bom desconto patrimonial, e o valor da cota no mercado era interessante.

Na minha estratégia de yield, ele se encaixava bem, porem o fundo só tinha um inquilino, e dois imóveis, coisa que não me agradava muito.

Então depois de dois meses, vendi toda a minha posição e pronto. Há pouco tempo, acabei comprando as cotas novamente.

A empresa Atento é inquilina dos dois empreendimentos do fundo.

No meio desse ano a inquilina solicitou, uma redução nos valores do aluguel.

Esse fato fez com que o valor de mercado das cotas despencasse em questão de dias.

Dos quase R$: 80,00 o fundo foi parar próximo dos R$: 55,00!

Por outro lado o yield continua praticamente a mesma coisa. Com pagamento mensal próximo dos R$: 0,55 ao mês.

Agora vamos pensar que ao invés de piorar, a situação melhore, e o inquilino volte a pagar, pelo menos o valor antigo do aluguel.

Acredito que, simplesmente, nessa movimentação, o valor das cotas pode acabar alcançando os R$: 80,00 novamente.

Isso poderia gerar um rendimento positivo de algo perto dos R$: 25,00 por cota! Sem contar com o aumento do aluguel por si só.

Lógico, que estou pensando no lado positivo. O mercado ainda se encontra em recessão, e isso pode acabar levando a uma possível saída do inquilino, ou no melhor dos casos, mais uma redução do aluguel.

Caso isso venha a acontecer, ao invés de ter um aumento no rendimento e mais valorização das cotas, poderíamos ter uma grande queda na cota e a perda por completo do aluguel.

Cabe ao investidor observar se de risco é aceitável.  Caso for…

Quanto risco é possível tomar na sua carteira?

Aconselho a investir pouco nesse tipo de investimento, ainda mais, nos fundos onde não se tem uma segurança, e possui um alto grau especulativo.

Confesso que atualmente venho investindo em fundos que possuem problemas, como alta vacância, ou com reduções nos alugueis.

Essas características acabam influenciando no valor da cota, porem, a propriedade continua sendo a mesma.

Acho que a desvalorização pode ser momentânea. Não sei se vai demorar 6 meses, um ano, ou quem sabe 10 anos para o negocio voltar ao que era antes.

Mas investir um pouco, não é tão ruim…

Quem não arrisca, não petisca…

Todas as informações foram retiradas no site da BM&F Bovespa.

Tenho contribuído com matérias para o site EuQueroInvestir!, uma dessas matérias é referente Fundos Imobiliário, com analises, demonstrações, e explicações em geral!

Aproveite, para assinar a newsletter do site! Trago varias informações e conteúdo diferente do blog Oliver Investimentos!

Investir em Fundos Imobiliários ou qualquer tipo de investimento envolve riscos e possíveis perdas. Rendimento passado não é garantia de rendimento futuro. Invista com consciência.

Anúncios

BRCR11

A partir dessa semana vou começar a montar pequenas matérias sobre alguns fundos imobiliários. O foco será os fundos que compõem minha carteira, sendo assim, vou demonstrar algumas das minhas ideias, analises e o porquê investir em tais fundos .

O primeiro será o BRCR11, fundo que possui maior participação em minha carteira!

BRCR11.

Fundo administrado pelo banco BTG Pactual. No índice IFIX, BRCR11 é o terceiro fundo com maior participação. No inicio do ano, o ativo era líder no índice, porem houve uma amortização das cotas, isso ocasionou a queda no valor de mercado, e consequentemente a queda no IFIX, mesmo assim, o fundo permaneceu interessante.

Diversificação.

Tendo propriedades espalhadas entre São Paulo e o Rio de Janeiro, contando com vários inquilinos, BRCR11 possui boa diversificação. A possível saída de inquilinos, ou o aumento da vacância de algum dos imóveis, pode provocar uma oscilação menor nos valores pagos aos cotistas, e no valor da cota no mercado, protegendo o capital investido.

10% ao ano.

Observando a taxa de juro atual (Selic), que está em 14,25% ao ano, tento encontrar fundos que paguem, ao menos, 10% ao ano. É um tanto difícil achar ativos que paguem regularmente 0,833% ao mês, sobre o valor investido. Mas, se na media, de 12 meses, o fundo conseguir entregar 10% ao ano, ele já entra no meu radar.

Atualmente o BRCR11 está pagando valores que variam entre R$: 0,80, e R$: 0,85, sobre o valor atual de R$: 94,00. O fundo possui um rendimento de aproximadamente 0,85%, mais de 10% ao ano!

Liquidez.

Liquidez é outro fato que ajuda muito na tomada de decisão. Caso haja a necessidade de transformar as cotas em dinheiro, fundos com muitas negociações diárias, não sofrem tanta volatilidade no valor, e são mais fáceis de negociar. BRCR11, é um dos fundos mais negociados do mercado!

Valor Patrimonial x Valor Mercado.

Por ultimo, eu comparo o valor patrimonial com o valor de mercado do fundo. O valor de mercado nada mais é que o preço das cotas na bolsa. No momento em que escrevo essa matéria, o valor de BRCR11 está próximo dos R$: 94,00, mas o valor patrimonial é de R$: 118,00. O Valor patrimonial é o preço de avaliação do imóvel, o valor mesurado por alguma empresa de assessoria imobiliária.

No caso do BRCR11, existe um desconto patrimonial, o valor da avaliação é maior que o preço que está sendo negociado no mercado. Isso também pode trazer algum beneficio para o investidor. Imagina se o fundo consegue vender todos os seus bens pelo valor patrimonial, e posteriormente distribui o valor aos cotistas. Cada um que investiu R$: 94,00, por exemplo, poderia estar recebendo R$: 118,00!

Esse desconto é quase igual a comprar R$: 1,00 pagando R$: 0,80. Lembrando que esse tipo de acontecimento é bem improvável. O mercado imobiliário não possui tanta liquidez como a bolsa de valores. Podendo demorar anos até uma negociação, de fato, ser concretizada.

Fato Relevante

Vale lembrar, que houve em 17 de agosto divulgação de um fato relevante, a respeito da intenção da Petrobras desocupar o imóvel Torre Almirante. A saída do inquilino irá acontecer, provavelmente, até fevereiro de 2017. Isso pode ocasionar queda nos rendimentos distribuídos, e consequentemente depreciação do valor de mercado.

Administradora do fundo já divulgou que já vem com a intenção de comercializar a participação no imóvel desde o inicio do ano.

A receita oriunda da Torre Almirante representa algo em torno de 15% do valor total de receitas do fundo. A participação de BRCR11 na propriedade é de 60%, de acordo com informações do relatório gerencial.

Montando essa avaliação sobre o fundo, acabei vendo um bom ativo para investir. Por fazer parte da minha carteira me sinto mais a vontade de indicar o fundo para outras pessoas analisarem e quem sabe investirem também!

Tenho contribuído com matérias para o site EuQueroInvestir!, uma dessas matérias é referente Fundos Imobiliário, com analises, demonstração, e explicações em geral!

Aproveite, para assinar a newsletter do site! Trago varias informações e conteúdo diferente do blog Oliver Investimentos!

 

#69 – Dança das cadeiras

Dança-das-Cadeiras
O ministro da fazenda saiu, o do planejamento foi pra a fazenda e agora temos um novo ministro no planejamento. Quando alguém é substituído,geralmente, fazem isso para melhorar, mas as vezes não é bem assim que acontece. Com a saída de Levy e a entrada de Barbosa no ministério da Fazenda o Ibovespa caiu 2,98%!
Joaquim Levy era um nome do mercado, profissional da área de finanças, trabalhou em diversos lugares. Quando foi indicado para fazenda, o mercado reagiu bem, pois foi uma demonstração que a presidente queria arrumar a casa, e para isso precisava cortar os gastos e aumentas as receitas, colocando em pratica uma política mais austera.
Porem as coisas não funcionaram de tal maneira, o governo perdeu apoio no congresso, o ajuste fiscal ficou pela metade, ou nem isso. Agora o ex-ministro do planejamento assume a pasta.
Nelson Barbosa trabalhou com Guido Mantega no primeiro mandato de Dilma, onde a “nova matriz econômica” estava sendo usada, com direito a pedaladas fiscais e contabilidade criativa. O mercado não viu com bons olhos a indicação de Babosa, temendo que tais praticas sejam colocadas novamente em uso.
O que podemos fazer e torcer para que ele faça o melhor trabalho possível, e que consiga a tão sonhada retomada econômica!

#68 – Juros futuros em alta!

juros fut
O cenário nada animador no final de 2015 mostra que 2016 pode não ser um ano da retomada econômica e normalização do cenário nacional. A crise política, agora mais deflagrada do que nunca com o inicio do processo de impeachment assusta os investidores e cria incertezas com relação ao Brasil, o resultado disso é uma alta nos juros futuros!
O juro futuro subindo mostra de certa forma o medo dos investidores com à política econômica. Uma possível antecipação do rebaixamento da nota de credito brasileira é outro fator que ajuda nessa perspectiva.
Varias oportunidades de investir em títulos de renda fixa prefixados estão aparecendo. Investimentos com retorno de 17% e até 19% ao ano! O investidor precisa analisar bem a letra, ver o valor mínimo para aplicação, se a instituição financeira é protegida pelo FGC , e o tempo de vencimento do titulo. Essas são algumas das características importantes para analisar tal investimento.

#67 – O que fazer com o 13º?

13º-salário-
Muitos brasileiros já receberam a 1º parcela do 13º ou já receberam todo o 13º salário. Então vem a duvida, o que fazer com o 13º? Quais são as prioridade para esse dinheiro?
Caso você esteja com dividas, eu sugiro fortemente que tente quita-las com o 13º ou pelo menos amortiza-las. O país está em crise, com o juro alto, dividas como do cartão de credito ou cheque especial estão cobrando juros estratosféricos. Sendo assim é sugerível que quite suas dividas e caso não tenha recursos suficientes para quita-las, fale com o seu gerente e tente ver uma maneira de parcelar e fazer a divida caber no bolso.
Se você não tiver dividas, mas anda com a finança apertada, sugiro fazer uma reserva! Aconselho a fazer uma reserva de pelo menos 4 salários, assim , caso você seja demitido, ou passe por alguma situação que necessite de mais dinheiro do que o habitual, você vai ter esses recursos para se manter.
O 13º salário não é a solução para todos os problemas, mas ele pode ajudar bastante!

#66 – Juros mais altos em Janeiro?

juros 11
A ultima reunião do Banco Central foi marcada por uma votação divida pela manutenção da taxa de juros. Porem existe uma grande possibilidade do Bacen elevar a taxa de juros em janeiro, uma vez que a perspectiva para inflação se encontra fora do teto da meta.
O ajuste fiscal que saiu pela metade, e falta ainda algumas partes para serem feitas está influenciado de maneira negativa a perspectiva da inflação para o ano que vem. De maneira que o Banco Central terá que tomar uma atitude para fazer a parte dele, que é de colocar a inflação no centro da meta.
Porem, se o Banco Central elevar a taxa de juros, isso vai acarretar em mais gasto publico com o pagamento dos juros da divida. O governo já tem serias dificuldades em zerar as contas (Receitas menos as Despesas) e com um aumento dos juros isso irá aumentar ainda mais as despesas.
Cortar mais despesas poderá vir a influenciar programas públicos que são muito importantes para o governo e a população, como a Minha Casa Minha Vida ou o Bolsa família. Além de cortar as despesas o governo vai precisar de mais receitas, podendo vir a aumentar os impostos ou criando novos.

#65 – Oportunidades aos estrangeiros!

investimento-estrangeiro
Com o real desvalorizado o Brasil se tornou um país muito atraente aos investidores externos, principalmente os americanos. A cotação do dólar próximo dos R$: 3,80 atualmente e as dificuldades econômicas que o Brasil está passando transformaram o país em um berço de oportunidades de bons negócios aos investidores.
Quando bons países passam por crises, muitos investidores veem tal situação como excelentes oportunidades de iniciarem negócios, ou começarem a investir. Na crise hipotecaria americana, muitos investidores venderam todas as suas ações, e outros desacreditaram quase que completamente na economia americana, o medo tomou conta. Em situações como essas boas empresas listadas na bolsa ficam extremamente baratas se tornando investimentos muito atraentes.
O Brasil está passando por situação parecida, porem a crise é fiscal e política, e uma hora ou outra ela vai se resolver, resultando na volta do crescimento e prosperidade do país. Quando isso acontecer à tendência é que a inflação comece a ceder, os juros caiam, e a arrecadação fiscal comece a ter bons resultados voltando a apresentar superávit, juntamente com o crescimento econômico.